השוק בנפילה חופשית? הקבלנים, הרוכשים והמספרים שלא ראינו 20 שנה

הנתונים החדשים שפורסמו אמש על ידי הכלכלן הראשי באוצר מציירים תמונה דרמטית, אולי אפילו מדאיגה, של שוק הנדל"ן הישראלי. אוקטובר האחרון לא היה עוד חודש חלש הוא היה אחד החודשים החלשים ביותר ב-20 השנים האחרונות, נוציא מהמשוואה את אוקטובר 2023 שבו פרצה המלחמה. המספרים מדברים בעד עצמם, והשאלה היא לאן הולכים מכאן.

המספרים מאחורי הצניחה 

הכותרת המרכזית העולה מנתוני אוקטובר 2024 היא ברורה: קיפאון עמוק. סך כל העסקאות במשק (דירות חדשות ויד שנייה) עמד על 4,518 דירות בלבד. מדובר בירידה של 12% בהשוואה לאוקטובר אשתקד, וחשוב מכך צניחה חדה של 35% בהשוואה לחודש ספטמבר שקדם לו. נראה שהשוק, שניסה להתאושש, קיבל בחודש החולף כתף קרה במיוחד מהרוכשים.

מה קרה לפני והאם אנחנו נמשיך במגמת הירידה

 אם בחודשים הקודמים ראינו עוד ניסיונות של השוק לייצר מומנטום, אוקטובר טרף את הקלפים. הקבלנים, שבדרך כלל מושכים את השוק מעלה, מכרו בחודש זה "רק אלף דירות" נתון שפל חריג. בשוק החופשי, מכירת הדירות החדשות צנחה ב-42% לעומת ספטמבר. גם שוק היד השנייה לא נותר חסין ורשם ירידות דומות, וכך גם רכישות משפרי הדיור שצנחו ב-44% לעומת החודש הקודם. המגמה כרגע מצביעה בבירור כלפי מטה, כשהשוק מתקשה לשחזר את היקפי הפעילות שראינו בעבר.

למה זה קורה? 

הסיבה המרכזית למצב היא כישלון המאמצים להעיר את הביקושים. הניסיונות של היזמים והקבלנים למשוך רוכשים חדשים לשוק, ככל הנראה באמצעות מבצעים והטבות, פשוט לא הצליחו בחודש החולף. הציבור מצביע ברגליים' או יותר נכון, נשאר לשבת על הגדר. רוכשי דירה ראשונה הורידו הילוך עם ירידה של 30% ברכישות לעומת ספטמבר, וגם המשקיעים הדירו רגליהם ברוב אזורי הארץ. שילוב של אי-ודאות מתמשכת וסביבת ריבית שעדיין מכבידה, משאיר את הקונים מחוץ למשרדי המכירות.

מה יהיה בעתיד? 

הנתונים מראים שונות גיאוגרפית שעשויה להמשיך ולאפיין את השוק. בעוד שברוב האזורים נרשמה ירידה ברכישות משקיעים. בבאר שבע נרשמה צניחה של 35%, תל אביב דווקא רשמה זינוק מפתיע של 75% ברכישות משקיעים. עם זאת, חשוב לסייג כשליש מהרכישות הללו בתל אביב בוצעו על ידי קרן ריט אחת, ולא על ידי משקיעים פרטיים. כל עוד הציבור הרחב לא ירגיש ביטחון כלכלי או יזהה ירידת מחירים ריאלית ואטרקטיבית יותר, קשה לראות שינוי דרמטי במגמת הקיפאון בטווח הקצר.

מקור: כלכליסט

האם יש ממה לפחד? 

המילה פחד אולי חזקה מדי, אבל זהירות היא בהחלט במקום. עבור יזמים וקבלנים, נתון של אלף דירות בחודש הוא נורת אזהרה בוהקת שמעידה על תזרים מזומנים בעייתי וקושי לממש מלאי. עבור הרוכשים, הקיפאון עשוי דווקא להיתפס כהזדמנות כשהקבלנים לחוצים למכור, כוח המיקוח של הקונה עולה. עם זאת, הירידה החדה בהיקפי העסקאות מעידה על שוק שאינו מתפקד בצורה בריאה, מצב שעלול להוביל לתנודתיות ולחוסר יציבות בהמשך.

סיכום 

אוקטובר 2024 מסתמן כנקודת שפל משמעותית בשוק הנדל"ן הישראלי. הירידה הרוחבית בכל הפרמטרים מדירות חדשות ועד יד שנייה, ממשקיעים ועד זוגות צעירים מלמדת שהבעיה אינה נקודתית אלא מערכתית. הכסף חזר הביתה, אבל הוא נשאר בבנק ולא עובר לנדל"ן. השוק מחפש תחתית, ועד שלא תהיה בשורה ממשית, ייתכן שנמשיך לראות מספרים נמוכים.