ריבית ה- IRR על משכנתאות בישראל מגיעה לשפל חדש

ריבית ה- IRR על משכנתאות בישראל מגיעה לשפל חדש

בשורה משמעותית לנוטלי המשכנתאות בישראל: לראשונה מזה תקופה ארוכה, שיעור התשואה הפנימי (IRR) הממוצע על הלוואות חדשות לדיור ירד מתחת לרף הפסיכולוגי של 5.3%. נתון זה, המהווה אינדיקטור לעלות האמיתית והכוללת של המשכנתא, מסמן שינוי מגמה פוטנציאלי בשוק.
הירידה מגיעה על רקע התייצבות מסוימת בסביבת הריבית במשק, בואו נבין מה זה בעצם ריבית IRR, מה היא מייצגת, את הגורמים לירידתה ומה זה בא להגיד לנו.

 

מתוך האתר הרשמי של בנק ישראל

 

מהי ריבית ה- IRR

ריבית כוללת חזויה (IRR) היא למעשה העלות האמיתית והכוללת של ההלוואה, המבוטאת כאחוז שנתי. ה-IRR לוקח בחשבון את כל תזרימי המזומנים הקשורים למשכנתא לאורך כל חייה: הסכום שקיבלתם מהבנק, כל ההחזרים החודשיים שתשלמו, וחשוב מכל - גם עלויות נלוות כמו דמי פתיחת תיק, עמלות שונות או עלויות אחרות שנגבו מכם בתחילת הדרך.
הכוח הגדול של ה-IRR הוא שהוא מאפשר להשוות בצורה אחידה בין הצעות משכנתא שונות, גם אם יש להן מסלולים, ריביות ועמלות שונות.
אפשר להגיד שה- IRR היא הריבית הממוצעת אחרי שקלול כל העלויות ותמהול המסלולים השונים.
עבור הלווה, המטרה היא תמיד לחפש את ההצעה עם ה-IRR הנמוך ביותר, שכן היא מייצגת את ההלוואה הזולה והמשתלמת ביותר.

קרה בשנה האחרונה:

בשנה האחרונה, מראשית ספטמבר 2024 ועד היום, ריבית ה-IRR הממוצעת על משכנתאות חדשות בישראל הציגה מגמת ירידה ברורה ומשמעותית. השנה החלה כאשר הריבית עמדה על רמות גבוהות של יותר מכ-5.9%, המשך ישיר לתקופה של ריביות גבוהות במשק.
מכיוון שריבית ה- IRR מחושבת לפי נטילת משכנתאות של מספר שנים רב, היא מחושבת לפי ציפיות השוק לגבי הריביות העתידיות במשק, כשהשוק אופטימי וצופה הורדות ריבית בעתיד, ככה ריבית ה- IRR תרד ולהפך. ניתן לראות זאת הלכה כמעשה כשאנחנו מסתכלים על המגמה היורדת בריבית ה- IRR אל מול שיעור הריבית של בנק ישראל שנשאר סטטי לאורך התקופה. משום כך ניתן להבין שריבית ה- IRR אינה תחזית מדויקת לתשלום הריבית הצפוי לאורך כל המשכנתא ועל נוטל המשכנתא לעקוב אחר גובה ה- IRR גם לאחר נטילת המשכנתא ובמהלכה.

 

איך הירידה בריבית עלולה להשפיע?

התבססות ריבית ה-IRR הממוצעת מתחת לרף 5.3% והמשך מגמת הירידה צפויה להניע מספר מגמות משמעותיות בשוק הנדל"ן הישראלי קדימה. בראש ובראשונה, המהלך פותח חלון הזדמנויות לגל של מחזורי משכנתא, אחד הכלים הפיננסיים החשובים ביותר העומדים לרשות בעלי נכסים בישראל. במילים פשוטות, מדובר בתהליך שבו אתם מחליפים את המשכנתא הקיימת שלכם במשכנתא חדשה, עם תנאים שונים שמתאימים יותר למצבכם הנוכחי ולתנאי השוק. בחודשים הראשונים של שנת 2025, נרשמה עלייה משמעותית בהיקף מחזורי המשכנתאות, שהגיעו לכ-20.5 מיליארד שקל. מדובר בעלייה של כ-32% לעומת התקופה המקבילה בשנת 2024. 

המשך הירידה ב- IRR יכולה להוות פוטנציאל להתווספות אלפי משקי בית לשלקחו הלוואות יקרות יותר בשנים האחרונות לסטטיסטיקה. אשר יוכלו כעת לממן מחדש את חובם, להוזיל את ההחזר החודשי ולהגדיל את הכנסתם הפנויה. 

לעומת זאת, אף על פי שהירידה האחרונה בריבית ה-IRR הממוצעת מתחת ל-5.3% מהווה הקלה מבורכת, חשוב לזכור כי בראייה היסטורית, רמה זו עדיין נחשבת לגבוהה באופן יחסי. בעשור הקודם, שהתאפיין בסביבת ריבית אפסית, הלווים התרגלו לעלות כסף נמוכה משמעותית, ולכן הריבית הנוכחית עדיין מהווה חסם פסיכולוגי וכלכלי עבור רבים. כל עוד עלות המימון הכוללת נותרת גבוהה ביחס לעבר, ההחזר החודשי מכביד על תזרים המזומנים של משקי הבית באופן שמרתיע רוכשים פוטנציאליים. לפיכך, ככל הנראה לא נראה נהירה המונית של קונים בחזרה לשוק הנדל"ן עד שנראה ירידה נוספת, עקבית ומשמעותית יותר בריבית, כזו שתשנה באופן מהותי את כוח הקנייה ותפיסת הכדאיות של הציבור.