המתמטיקה כבר לא עובדת
28.4.2025
בקצרה
- רכישת דירה ראשונה על הנייר בעלות של 3 מיליון ש"ח כרוכה בהפסד תשואה של כ-100 אלף ש"ח, תשלום הצמדה למדד של 60 אלף ש"ח, וריביות משכנתא של 260 אלף ש"ח, מה שמגדיל את העלות הכוללת לכ-3.42 מיליון ש"ח ומקטין את הרווח הריאלי.
- רכישת דירה שנייה להשקעה במחיר 3 מיליון ש"ח גוררת הפסד אלטרנטיבי של כ-300 אלף ש"ח עקב אי השקעה במדדים, תשלום מס רכישה של 240 אלף ש"ח, ועלויות נוספות, כך שהרווח הריאלי לפני מס שבח מצטמצם לכ-140 אלף ש"ח בלבד, מה שמקטין את כדאיות ההשקעה.
- ריבית ממוצעת של 6.5% על משכנתא של 2 מיליון ש"ח לתקופה של 5 שנים מובילה לתשלום ריביות בסך 260 אלף ש"ח, מה שמייקר משמעותית את עלות הדירה ומקטין את הרווח הפוטנציאלי מהשקעה בנדל"ן.
- הצמדה למדד תשומות הבנייה מוסיפה כ-60 אלף ש"ח לעלות הדירה, מה שמקטין את הרווח הריאלי מההשקעה ומגדיל את הסיכון הפיננסי, במיוחד בתקופות של אינפלציה או עליית מחירים בשוק הנדל"ן.
חבר’ה, אני יודע שאני אומר את זה לא מעט, אבל המתמטיקה כבר לא עובדת.
בואו נבחן יחד את הכדאיות של עסקת נדל”ן היום - מספר מול מספר, בלי אשליות.
דירה ראשונה:
נניח שקניתם דירה על הנייר במחיר של 3 מיליון ש”ח:
- שמתם הון עצמי של 750 אלף ש”ח (כ־25%) והשאר בעת קבלת המפתח בעוד 3 שנים.
- ב־3 שנים האלה הפסדתם תשואה סולידית של כ־4% שנתי - כלומר כ־100 אלף ש”ח.
- בנוסף, שילמתם הצמדה למדד תשומות הבנייה - עוד כ־60 אלף ש”ח.
- אחרי קבלת המפתח לקחתם משכנתא של 2 מיליון ש”ח בריבית ממוצעת של 6.5%.
- תשלום ריביות לאורך 5 שנים: כ־260 אלף ש”ח.
סה”כ עלות אמיתית:
3 מיליון ש”ח + 100 אלף ש”ח (אובדן תשואה) + 60 אלף ש”ח (הצמדה) + 260 אלף ש”ח (ריביות) = כ־3.42 מיליון ש”ח.
ואם הדירה שווה היום 4 מיליון ש”ח?
הרווח הריאלי הוא כ־558 אלף ש”ח.
אבל חשוב להבין: אם אתם ממשיכים לגור בדירה, אין כאן רווח ממשי בכיס - אלא שדרוג באיכות החיים.
דירה שנייה:
פה הסיפור משתנה לחלוטין וכדאיות העסקה צונחת:
- הפסדתם לא רק תשואה סולידית, אלא אלטרנטיבה של השקעה במדדים (סביב 10% תשואה היסטורית) - הפסד של כ־300 אלף ש”ח.
- שילמתם מס רכישה של 8% = 240 אלף ש”ח נוספים.
- הוסיפו גם את אותם 60 אלף ש”ח הצמדה ו־260 אלף ש”ח ריביות.
סה”כ עלות אמיתית:
3 מיליון ש”ח + 300 אלף ש”ח (אובדן תשואה) + 240 אלף ש”ח (מס רכישה) + 60 אלף ש”ח (הצמדה) + 260 אלף ש”ח (ריביות) = כ־3.86 מיליון ש”ח.
ואם הדירה שווה היום 4 מיליון ש”ח?
הרווח הריאלי לפני מס שבח עומד על 140 אלף ש”ח בלבד.
ומזכיר: במכירה תצטרכו גם לשלם מס שבח, כך שהרווח הסופי יהיה אפילו נמוך יותר.