הדירות מצטברות, הרוכשים נעלמים, שוק הנדל״ן עובר שינוי שקט ומורגש
16.6.2025
בקצרה
- מכירות הדירות בישראל צנחו באפריל ב-25% לעומת מרץ וב-1.8% לעומת אפריל אשתקד, כאשר מלאי הדירות החדשות הלא מכורות הגיע לכ-79,410, נתון המצביע על האטה משמעותית בשוק ועלול להוביל לירידת מחירים.
- הגבלות בנק ישראל על מבצעי מימון 80/20 פגעו קשות במכירות דירות חדשות, שירדו ב-27% לעומת מרץ וב-33% לעומת השנה שעברה, מה שמדגיש את התלות של השוק בהקלות מימון ואת השפעת הרגולציה על הביקושים.
- מדד מחירי הדירות רשם ירידה של 0.1%, שהשפיעה על ירידה של 0.3% במדד המחירים לצרכן, ודחפה את האינפלציה השנתית ל-3.1%, מה שמראה כי שוק הנדל״ן משפיע על מדדים מאקרו-כלכליים רחבים יותר.
- ההחזר החודשי הממוצע על משכנתא לדירת 4 חדרים עלה מ-7,000 שקל ב-2021 ל-11,000-12,000 שקל כיום, מה שמקשה על רוכשים רבים להיכנס לשוק וגורם לירידה בביקושים, למרות מאמצי הקבלנים לשמור על מחירים רשמיים.
בחודש אפריל האחרון נמכרו בישראל 6,280 דירות בלבד, ירידה חדה של כמעט 25% לעומת מרץ, וירידה נוספת של 1.8% בהשוואה לאפריל שנה שעברה. המספרים האלו לא מקריים, מדובר במגמה שנמשכת כבר חודשים. קצב המכירות יורד, מספר הדירות שנשארות ללא קונים עולה, והתחושה הכללית היא של האטה שהופכת לחלק קבוע מהנוף.
תל אביב לבדה סיימה את אפריל עם קרוב ל10,000 דירות חדשות שעדיין מחכות לקונה. בכל הארץ מדובר על כ79,410 דירות חדשות שנותרו במלאי. לפי קצב המכירות הנוכחי, יידרשו כמעט 28 חודשים כדי למכור את כל הדירות האלה. זו תקופה של יותר משנתיים, שבהן דירות עומדות ריקות, והיזמים נושאים על גבם את עלויות המימון והתחזוקה.
השוק שנפגע הכי חזק הוא שוק הדירות החדשות. מתוך כלל העסקאות באפריל, רק 2,350 היו של דירות חדשות, ירידה של 27% לעומת מרץ ו33% פחות מהשנה שעברה. ההאטה ניכרת במיוחד באזורים שבעבר נחשבו ל”חמים”, כמו ראשון לציון, רמת גן ותל אביב, גם הסבסוד הממשלתי לא מצליח להחזיק את הקצב. כ־27% מהדירות החדשות שנמכרו בין פברואר לאפריל קיבלו סבסוד מהמדינה, ועדיין נרשמה ירידה כוללת של 33% במכירות דירות חדשות לעומת התקופה שקדמה לה.
קרדיט: Ynet
אחד הגורמים המרכזיים ירידה באפריל היה לא ירידה טבעית בביקוש, אלא התוצאה הישירה של מגבלות חדשות שהטיל בנק ישראל על מבצעי המימון המוכרים כ80/20. אותם מבצעים, שבהם הקונים משלמים רק 20% ממחיר הדירה בזמן הרכישה ואת היתרה בעת האכלוס, שימשו ככלי מרכזי למכירה של דירות חדשות בשוק שבו ריבית גבוהה. כאשר המגבלות החדשות נכנסו לתוקף, הכלי הזה חדל מלהתקיים במתכונתו המוכרת, והקבלנים נותרו עם פחות פתרונות שיווקיים. כתוצאה מכך, מספר העסקאות בדירות חדשות נחתך בבת אחת, והפך את אפריל לאחד החודשים הגרועים בענף מאז תחילת המלחמה.
ההתקררות הזו לא נעלמה גם מהסטטיסטיקה הארצית. לראשונה מזה חצי שנה, מדד מחירי הדירות רשם ירידה, 0.1% כלפי מטה. זה אולי נראה כמו שינוי קטן, אבל הייתה לו השפעה גדולה הוא היה מהגורמים המרכזיים לירידה המפתיעה של 0.3% במדד המחירים לצרכן בחודש מאי, שהתפרסם לנו אתמול, ירידה שבניגוד לתחזיות דווקא דחפה את האינפלציה השנתית ל3.1% בלבד קרוב לגבול העליון של יעד בנק ישראל. כלומר, שוק הנדל״ן לא רק מרגיש את ההאטה, הוא גם מתחיל להשפיע על המדדים הכלכליים הרחבים יותר.
מתוך דו"ח הלמ"ס - שינוי במחירי שוק הדירות פברואר- מרץ 25'
בנוסף לכך, המצב לא טוב יותר בשוק היד השנייה. אמנם עדיין מדובר ברוב העסקאות, 61.7% מכלל הדירות שנמכרו, אך גם כאן נרשמה ירידה של 9.2% לעומת אפריל 2024. בפועל, הציבור פשוט קונה פחות. במילים אחרות, גם דירות חדשות לא זזות, וגם השוק המשני קפוא.
קרדיט: Ynet
מבחינת פיזור גיאוגרפי, אזור תל אביב מחזיק ביותר מ25 אלף דירות שלא נמכרו, והמרכז כולו מתקרב ל20 אלף. בין הערים הבינוניות, בולטות באר יעקב (2,340 דירות), לוד (2,240), רעננה, קריית אונו ואופקים, כולן עם יותר מ־1,000 דירות תקועות על המדף. זו לא תופעה נקודתית אלא מגמה רחבה שמשקפת שוק שמתחיל לאבד שיווי משקל.
לכל הירידות יש עוד סיבה מוצדקת שהיא החזר חודשי של משכנתא:
(נתונים: מכון אלרוב)
הנתונים מראים גם עד כמה ההחזר החודשי על משכנתא עלה בשנים האחרונות. לפי הגרף, משפחה שלוקחת משכנתא טיפוסית עבור דירת 4 חדרים משלמת כיום בממוצע בין 11,000 ל־12,000 שקל בחודש, לעומת פחות מ7,000 שקל בשנת 2021. זו עלייה משמעותית שמקשה על יותר ויותר רוכשים להיכנס לשוק או להחזיק בדירה לאורך זמן.
בכל זאת הקבלנים עדיין שומרים על המחירים הרשמיים, אבל עושים הכל כדי להימנע מהורדה רשמית. הטבות, מימון נדיב, בונוסים בצד, הכול כדי להחזיק את התדמית שהשוק יציב. בפועל, רוכשים רבים כבר מזהים את הסימנים, מעדיפים להמתין, ומרגישים שהכוח עובר בהדרגה לידיים שלהם.
שוק הנדל״ן כבר לא חסין, והאסטרטגיות הישנות פשוט לא עובדות.
הסדקים שדיברו עליהם בתחילת השנה כבר לא נסתרים. השוק לא קורס, אבל בהחלט מתכווץ. עם ריבית גבוהה, קושי אמיתי במימון דירה, ושוק תעסוקה שלא מציג שיפור דרמטי, הביקושים פשוט לא חוזרים. גם כשיש מלאי, גם כשיש מבצעים, הציבור לא קונה באותו הקצב. בזמן הזה דירות ממשיכות להצטבר.
ומה אפשר ללמוד מכל זה? בראש ובראשונה, שהשוק לא חסין. גם תחום שנחשב במשך שנים “הכי בטוח”, נכנס לתקופה של חוסר ודאות מתמשכת. רמות המחיר הקיימות לא מתאימות ליכולת של רוב הרוכשים, והמנגנונים שהחזיקו את השוק, כמו הלוואות קבלן או סבסוד ממשלתי כבר לא מספיקים. זה שיעור חשוב גם למשקיעים וגם למשפחות צעירות, לקנות נכס יקר מתוך תקווה ש”הכול יסתדר” זו כבר לא אסטרטגיה ריאלית, בטח לא כשהריבית נשארת גבוהה לאורך זמן.