אפקט הורמוז ואיך המצור הימי במפרץ מייקר לכם את הדירה בישראל

בשבועות האחרונים כולם מדברים על המתיחות במצרי הורמוז ועל העובדה שמדובר בעורק האנרגיה הכי חשוב בעולם שדרכו עובר חלק עצום מהנפט והגז הגלובלי. למרות שזה נראה כמו אירוע ביטחוני רחוק, המצור הזה משפיע בצורה ישירה על הכיס של כל מי שמתכנן לקנות פה דירה חדשה. נוצר כאן פרדוקס נדל"ני מעניין כי מצד אחד מחירי הדירות בשוק נמצאים במגמת ירידה, אבל מהצד השני עלויות הבנייה מזנקות בגלל השיבושים הקשים בנתיבי הסחר הימי.

איך מצור ימי הופך לעליית מחיר בטאבו

כדי להבין איך הקשר הזה עובד ואיך חסימה של מצר רחוק בכלל מגיעה אלינו הביתה, צריך להסתכל על שרשרת האספקה העולמית שמתחילה באנרגיה. מצרי הורמוז הם הנתיב הכי חשוב בעולם לשילוח של נפט וגז, וזה בדיוק הדלק שמניע את התעשיות הכבדות. כשמדברים על ייצור של חומרי גלם בסיסיים לבנייה כמו פלדה, ברזל, מלט או אלומיניום, מדברים על תהליכים שדורשים כמויות אדירות של אנרגיה. ברגע שיש שיבושים במצר ומחירי האנרגיה בעולם מזנקים, המפעלים שמייצרים את החומרים האלו מעלים מחירים באופן מיידי. ההתייקרות הזו מחלחלת ישירות למדד תשומות הבנייה פה בישראל, ומה שמתחיל כאירוע גיאופוליטי במפרץ הופך מהר מאוד למספרים שקופצים בדו"חות של הקבלנים ומייקרים את כל עלויות הביצוע בשטח.

התמונה מציגה גרפים הממחישים כיצד מחירי המתכות והפלדה בעולם משמשים כמדד מקדים לעליית מדד תשומות הבנייה ומחירי הדיור בישראל.

מקור: הפניקס

מי נפגע מהמצב הזה ואיך זה נראה בשטח

הראשונים להרגיש את המכה הם רוכשי הדירות החדשות בגלל המנגנון של הצמדה למדד תשומות הבנייה. ברוב החוזים של דירות חדשות בישראל בערך ארבעים אחוזים ממחיר הדירה מוצמדים למדד הזה. כדי להבין את המשמעות בכסף אמיתי אפשר להסתכל על דירה ממוצעת שעולה שני מיליון שקלים שבה שמונה מאות אלף שקלים צמודים למדד. אם בגלל שיבושי הסחר המדד עולה בשלושה אחוזים הרוכשים יצטרכו להוסיף עוד עשרים וארבעה אלף שקלים למחיר הסופי ואם העלייה תגיע לחמישה אחוזים מדובר כבר בתוספת כואבת של ארבעים אלף שקלים.

מהצד השני של המשוואה נמצאים היזמים והקבלנים שנכנסו למלכודת רווחיות רצינית. למרות שעלויות הביצוע שלהם קופצות הם מתקשים לגלגל את זה לקונים בגלל שהביקוש בשוק נמוך יחסית ולכן הם מציעים מבצעים של פטור מהצמדה וסופגים את כל ההתייקרות בעצמם. הדיווחים מהשטח כבר מראים עדכוני מחירים חדים מאוד מהספקים כמו בטון וטיט שהתייקרו בשיעור של בין שנים עשר לעשרים אחוזים מוצרי צבע שעלו בעד עשרה אחוזים ומוצרי ברזל ופחים שרשמו עלייה של שישה אחוזים.

הניגודיות המפתיעה בין תשומות עולות למחירים יורדים

המגמה שמלווה אותנו בשנת אלפיים עשרים ושש היא ייחודית ומאתגרת במיוחד עבור הענף כולו. אם בעבר העליות במדד נבעו במידה רבה מלחצי שכר של פועלים הרי שהיום התמונה השתנתה לגמרי כי לחצי השכר בענף הבנייה דווקא התמתנו בתקופה האחרונה. במקום זה המלחמה במזרח התיכון והשיבושים הקשים במצרי הורמוז הפכו למנוע ההתייקרות המרכזי שדוחף את הכל למעלה. כאן בדיוק נכנס לתמונה הגרף שמראה את המתאם המדהים בין מחירי הפלדה בעולם למדד תשומות הבנייה אצלנו. הגרף ממחיש איך מחיר חוזה פלדה בבורסות העולם משמש ממש כמערכת התראה מוקדמת כי מה שקורה שם היום מחלחל למדד בישראל בערך שנה לאחר מכן.

המצב הזה יוצר פער מתרחב ומדאיג מאוד כי נתונים מהשטח מראים שכבר שנתיים עלויות התשומות סוחבות עליות מתמשכות בזמן שמחירי הדירות הסופיים מראים סימני ירידה. נוצר פה לחץ אדיר על כל שרשרת האספקה כי העלויות לייצר את המוצר שנקרא דירה רק הולכות ועולות אבל המחיר שהשוק מוכן לשלם עליו יורד. זה מצב לא טבעי ששם את היזמים והקבלנים בנקודת קיצון שבה הרווחיות שלהם נשחקת במהירות וכל פרויקט בנייה הופך להרבה יותר מורכב ומסוכן לביצוע.

לא משעמם בנדלן

המצור על מצרי הורמוז הוא כבר מזמן לא רק אירוע ביטחוני רחוק שרואים בחדשות אלא הוא הפך לגורם ישיר ומשמעותי שמעלה את סל הוצאות הבנייה פה בישראל. מדובר בשרשרת תגובה שמתחילה בנתיבי השיט העולמיים ומסתיימת בכיס של מי שקונה דירה או ברווחיות של מי שבונה אותה. האפקט הזה שבו האנרגיה מתייקרת וגוררת אחריה את כל חומרי הגלם יוצר מציאות שבה עלויות הבנייה ממשיכות לטפס למרות שהשוק עצמו נמצא בתקופה של האטה.

במבט קדימה נראה שהלחץ הזה לא הולך להיעלם בקרוב. המודלים הכלכליים של קבוצת הפניקס למשל מאותתים שסעיף החומרים והמוצרים במדד צפוי להמשיך ולהאיץ במהלך השנה הקרובה לקצב של בין שלושה לארבעה אחוזים. הכלכלן הראשי של הפניקס מתן שטרית מעריך שהעלייה הזו לבדה עשויה לתרום עוד נקודה וחצי למדד הכללי מה שאומר שהכבדת המחירים על השוק תימשך. בסופו של דבר המציאות בנדלן נשארת מורכבת ומראה לנו שוב שקיר בטון בפתח תקווה או בבאר שבע מתחיל קודם כל במחיר של חבית נפט ובביטחון של נתיבי הסחר הימיים.