שוק הנדל״ן בראשון לציון מאותת האטה, מחיר למשתכן כמראה לעתיד של שוק הנדל״ן בישראל

מאות דירות מחיר למשתכן בראשון לציון משתחררות עכשיו לשוק, אחרי חמש שנות חסימה, ומבהירות עד כמה שוק הדיור כולו נמצא בצומת בעייתית. בזמן שבעלי הדירות מנסים לממש את ההנחות שקיבלו ולמכור ברווח, הקונים נזהרים, הריביות מכבידות, והתחרות עולה, ואלה סימנים קלאסיים להאטה.

בדיוק כמו בגליל ים בהרצליה, גם כאן נבנה ציפיות אדירות סביב מכירה חופשית אחרי החסימה. אבל בפועל, הצפה של מאות דירות זהות, באזור אחד ובזמן קצר, מפעילה לחץ על מחירים. מוכרים מצפים לקבל שלושה מיליון שקל על דירה שקנו בזול, אבל נתקלים בשוק חלש, הקונים שמחפשים הנחות ובמימון יקר, ובקבלנים שמורידים מחירים בשוליים או משפרים תנאים כדי לא להיתקע עם מלאי.

ברמה מספרית, בראשון לציון מוצעות היום יותר מ־4,000 דירות ובתים למכירה, עם מחיר ממוצע של 2.3 מיליון שקל. זו כמות שממחישה היטב עד כמה גדול הלחץ בשוק, לא מדובר בירידה זמנית אלא בכוחות מבניים של ריבית גבוהה, עלויות מחיה שעולות, ומשקי בית עם חוב כבד שכבר מתקשים לעמוד בהחזרי המשכנתא.
בתמונה הבאה אפשר לראות את עליה משנת 2023 עד 2024 בכמות דירות יד שנייה למכירה.

 
קרדיט: הלמ״ס

לצד זה, חשוב להבין שמחיר למשתכן לא נבנה לעולם של ריבית 4%. כשדירות מוזלות נרכשו לפני חמש שנים, החזון היה שיאוכלסו על ידי זוגות צעירים למגורים בפועל, דרך הגב יש מאמר שרשמתי על מחיר למשתכן למי שפספס (לינק). אלא שבשטח, לא מעט רוכשים השכירו את הנכס מהיום הראשון, וסופרים עכשיו עליית ערך שתאפשר להם למכור בקלות. המציאות הוכיחה אחרת. קונים רבים פשוט לא מסוגלים לעמוד במחירים שהמוכרים דורשים, וכך מתחילה מגמה של ויתורים, פשרות והוזלות.

מי שמסתכל רק על מחירי העסקאות האחרונות, 3.1 מיליון לדירה ברחוב ההתיישבות, 2.5 מיליון ברחוב הצבר, עלול להתבלבל ולחשוב שהשוק עוד חזק. בפועל, מדובר על מחיר שנשחק כבר 10%-15% בשנה וחצי האחרונות, בדיוק באותו דפוס שנראה בגליל ים, בראש העין ובמודיעין. דירות פחות אטרקטיביות, בקומות נמוכות או עם מפרט בסיסי, פשוט נשארות הרבה יותר זמן על המדף.

בנוסף לזה מהמבט קדימה צריך לכלול גם את פרויקטי 20/80, שבהם רוכשים שילמו מקדמה קטנה ואת יתרת הסכום דחו למועד האכלוס. כשאלפי דירות כאלו יסיימו את תקופת החסימה שלהן בעוד שנתיים שלוש, הן יציפו את השוק בדיוק באותה תבנית שראינו עכשיו בראשון לציון, בעלי הדירות ירצו למכור ברווח, אבל ייתקלו בהיצע גדול,יכול להיות גם בריבית גבוהה ובקונים זהירים. הלחץ שייווצר, בשילוב המינוף הכבד של הרוכשים, עלול להאיץ ירידת מחירים ולהעמיק את ההאטה בשוק, ממש כפי שקרה בגליל ים וכפי שמסתמן בראשון לציון כעת.

מה שזה מלמד אותנו הוא שהשוק הישראלי מתחיל לאבד את הקשיחות שלו, שהציפייה לעליות נצחיות נשחקת, ושגם תוכניות ממשלתיות כמו מחיר למשתכן לא מצליחות להחזיק מחירים גבוהים כשהריבית קופצת. ככל שהיצע הדירות ממחיר למשתכן ימשיך לזרום לשוק, נמשיך לראות מוכרים נאלצים להתפשר, ואולי גם להפסיד, כשההחזר החודשי ימשיך להיות כבד והקונים יישארו פסיביים.

מי שחושב שהירידה הזו היא בשורה משמחת לקונים, צריך לזכור שירידת מחירים חריפה מדי עלולה לגרור בעיות רחבות יותר, ממש כמו בגליל ים. כולל לחץ על שווי הדירות, על היציבות של הקבלנים, ואפילו על הבנקים שמימנו את כל החגיגה. 

במילים פשוטות: כשמחיר דירה נחתך, כולם נפגעים בסוף. מהמוכר, דרך השכן, ועד למערכת הפיננסית כולה.

השורה התחתונה? ההאטה בנדל״ן נמשכת, מחיר למשתכן הוא רק חלק קטן מהסיפור, וככל שנראה עוד ועוד דירות משתחררות במקביל, סביר שהמחירים ימשיכו לרדת, לא בגלל הזדמנות פז, אלא כי השוק פשוט מתקשה לנשום. זו לא חזרה למצב נורמלי, אלא איתות עמוק יותר שהמתמטיקה של שוק הדיור בישראל כבר לא עובדת כמו שכולם חשבו.