פחת כלכלי (Economic Depreciation)

פחת כלכלי הוא מושג שמדבר על ירידת ערך של נכס, כמו בניין או קרקע, שנובעת לא מהשחיקה הפיזית של הנכס עצמו, אלא משינויים חיצוניים שלא בשליטת הבעלים. לדוגמה, אם נבנה מפעל מזהם בסמוך לדירה, ערך הדירה יכול לרדת, גם אם היא עצמה נותרה במצב מצוין. זו ירידת ערך שנובעת מסביבת השוק או האזור ולא מהנכס עצמו.

להבדיל מהוצאות פחת בדוחות הכספיים, שפועלות לפי שיטה מוגדרת מראש (למשל פחת קו ישר על מכונה), הפחת הכלכלי משקף מציאות כלכלית בשוק. כלומר, גם אם החשבונאות עדיין מפחיתה את הנכס לפי לוח קבוע, בפועל ייתכן שערכו ירד בצורה משמעותית ומהירה יותר או לחלופין, לא ירד כלל אם השוק דווקא צומח.

מבחינת משקיע, ההבנה של פחת כלכלי עוזרת להעריך טוב יותר את שווי הנכסים של החברה, במיוחד בחברות נדל"ן, תעשייה או תשתיות. נכסים שמוצגים במאזן בשווי גבוה אך סובלים מירידת ערך בשוק בפועל, עלולים להוביל לסטייה גדולה בין שווי מאזני לשווי כלכלי אמיתי וזה פער שיכול להטעות אם לא מנתחים אותו נכון.