מגדל הקלפים של הנדל"ן: כשהמבצעים היצירתיים כבר לא מסתירים את האמת

כפי שציינו כאן לא פעם, שוק הנדל"ן הישראלי מתנהל במציאות מורכבת, כזו שמנסה לאזן בין ביקושים חבויים לבין סביבת ריבית מאתגרת. בחודשים האחרונים אנו עדים למאמצים הולכים וגוברים של הקבלנים למכור דירות באמצעות מבצעי מימון יצירתיים, אך הנתונים היבשים מוכיחים כי השוק עומד בפני רגע האמת, כזה שפתרונות קוסמטיים כבר לא יוכלו להסתיר.

 

הנתונים לא משקרים

בהתבסס על נתוני סקירת הנדל"ן למגורים של משרד האוצר, בחודש יולי נרשמו בישראל 8,011 עסקאות לרכישת דירות, ירידה של 10% בהשוואה לשנה שעברה, אך עלייה משמעותית של 36% לעומת החודש הקודם. ניתוח הנתונים מראה שרוב הירידה במספר העסקאות הכללי מיוחסת לירידה חדה במכירות דירות חדשות על ידי קבלנים, אשר הסתכמו ב-2,726 דירות (ירידה של 28% לעומת יולי אשתקד). מנגד, שוק הדירות יד שנייה הראה עמידות יחסית עם עלייה של 3% במספר העסקאות, שהסתכמו ב-5,285 דירות. בעוד שרוכשי דירה ראשונה ומשקיעים צמצמו את היקף הרכישות שלהם בהשוואה ליולי אשתקד, משפרי הדיור הציגו את הירידה המתונה ביותר מבין כלל הפלחים בשוק.

המלאי המצטבר  מספרים שלא ניתן להתעלם מהם

הנתון המרכזי שמאותת על מצב השוק הוא מלאי הדירות החדשות הלא מכורות, אשר תופח ומגיע לשיא של קרוב ל־83 אלף דירות, כאשר העיר תל אביב לבדה מחזיקה במלאי של כ־10,000 דירות. בקצב המכירות הנוכחי, יידרשו לקבלנים כ־31 חודשים למכור את כל המלאי הקיים. נתונים אלו מקבלים משנה תוקף לאור הירידה החדה במכירות. בחודשים מאי־יולי 2025 נמכרו כ־21,640 דירות חדשות, צניחה של כ־20% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, בעוד מכירות הקבלנים בשוק החופשי (ללא דירות מסובסדות) צנחו ב־34% בחודש יולי האחרון.
       קרדיט: למ"ס

"הבלוף" של הקבלנים: כשהנחה היא לא הנחה

בניסיון להתמודד עם הקיפאון, חברות הבנייה מציעות מגוון הטבות אגרסיביות שנועדו למשוך רוכשים. חברת תדהר, לדוגמה, מציעה משכנתה של עד מיליון שקלים ב־0% ריבית ל־15 שנים, הטבה ששוויה עולה על 350 אלף שקלים. קבלנים אחרים מציעים כיסוי מלא של שכר הדירה עד לאכלוס או הלוואות קבלן המאפשרות תשלום ראשון נמוך ודחיית יתרת התשלום.

פתרונות אלו הם למעשה הנחה עמוקה במחיר הדירה, אך כזו שאינה באה לידי ביטוי במחיר הרשמי. המטרה ברורה: להימנע מהורדת מחירים רשמית אשר תפגע בדוחות הכספיים של החברות וביחסים מול הבנקים המלווים. עם זאת, למרות היצירתיות השיווקית, המכירות אינן ממריאות, מה שמוכיח כי הציבור מבין את מגבלות הכוח של מבצעים אלו בסביבה כלכלית לוחצת.

 

הריבית בארה"ב יורדת, אך בישראל הסיפור שונה

השוק העולמי צופה השבוע בהורדת ריבית צפויה בארצות הברית, מהלך שאמור היה להשפיע לטובה גם על השוק המקומי. אולם, המצב בישראל שונה בתכלית. על רקע המלחמה והסיכון הגיאופוליטי, בנק ישראל צפוי להמשיך ולשמור על מדיניות ריבית מרסנת. נתון זה מתווסף לירידה חדה ברכישת דירות בכל הסגמנטים: צניחה של 13% ברכישת דירה ראשונה ושל 14% ברכישות המשקיעים ביולי האחרון. המשמעות היא שהנטל על רוכשי הדירות לא יוקל, והלחץ על הקבלנים רק יגבר.

סיכום ותובנות

שוק הנדל"ן הישראלי ניצב בצומת דרכים קריטי. המלאי הגבוה, הירידה המתמשכת במכירות והסביבה המאקרו־כלכלית המקומית מייצרים לחץ אדיר על הקבלנים. חוקי הכלכלה הבסיסיים של היצע וביקוש אינם ניתנים לעיקוף, והלחץ הגובר על הקבלנים מקרב את הרגע בו מגדל הקלפים הזה יצטרך להתמודד עם המציאות, והתאמת המחירים מטה תהפוך בלתי נמנעת.