כשל תחרותי בשוק הדיור

כפי שאתם יודעים, אני מדבר רבות על תחום הנדל”ן בארץ, וניסיתי להבין למה עקרון הבסיסי בכלכלה של ביקוש והיצע לא בא לידי ביטוי כמעט בכלל במחירי הדירות בישראל. 

עקרון “ההיצע והביקוש” אומר שכאשר יש ירידה בביקוש, המחירים בדרך כלל אמורים לרדת. אך בשוק הדיור הישראלי, זה לא תמיד קורה. אז למה המחירים לא יורדים, גם כשיש פחות קונים? התשובה טמונה בכשל תחרותי שמנוהל בעיקר על ידי הבנקים.

הדוח האחרון של המועצה הלאומית לכלכלה שהוגש למשרד רה”מ, חושף בפנינו תמונה מפתיעה: הבנקים, בעיקר שניים, הפועלים ולאומי, שממנים את רוב פרויקטי הבנייה, לא רק מספקים הלוואות, הם גם מנהלים את השוק מאחורי הקלעים. כל יזם בנייה חייב להציג לבנק תכנית עסקית הכוללת את המחיר שהוא מתכנן למכור את הדירות בו, משום שהבנק הוא הגוף שמספק את ההלוואה העיקרית להשלמת הפרויקט. הבנק לא רק מאשר את ההלוואה, אלא גם שולט במידה רבה במחיר הסופי של הדירה, וזאת מתוך דאגה להבטחת רווחיו וביטחונותיו. אם יזם יחליט להוריד את המחיר מבלי אישור הבנק, הדבר עלול לפגוע בהחזר ההלוואה שהבנקים נתנו לו, שכן ירידה במחיר עשויה להקטין את ערך הנכס ובכך את ביטחונות הבנק, דבר שמסכן את רווחיותו.

לתופעה הזאת קוראים ״RPM״ או Retail Price Maintenance, שהיא מנגנון שבו ספק או גוף בעל כוח שוק שולט על המחיר הסופי של מוצר או שירות, גם אם יש תחרות מצד אחרים בשוק. בשוק הדיור, זה בדיוק מה שקורה עם הבנקים, הם לא רק מממנים את פרויקטי הבנייה, אלא גם קובעים את המחירים. כלומר, יזמים לא יכולים להוריד את המחירים גם במקרים של ירידה בביקושים, בלי אישור מהבנק, מה שמונע תחרות אמיתית ויוצר את הכשל התחרותי שהוזכר. וזאת הסיבה שאנחנו רואים כל מיני “מתנות” שהקבלנים מציעים לקונים, כמו שדרוגים למטבח או אפילו רכב! - במקום להוריד את המחיר.

הבעיה כאן היא שבמקום שמחירי הדירות ייקבעו לפי כוחות השוק כלומר, על פי הביקוש וההיצע - המחירים נשארים קבועים יחסית על אף ירידה בביקוש. הבנקים, ששולטים במימון, למעשה “מקפיאים” את המחירים ומונעים ירידה טבעית, דבר שפוגע ביכולת של רוכשים להוריד את המחירים ולרכוש דירות במחירים נוחים יותר.

לסיכום, אחת הסיבות לאי ירידת המחירים בשוק הדיור היא כשל תחרותי, שמוביל למחירים גבוהים גם כאשר אין ביקוש. הבנקים, שמנהלים את המימון, שולטים בצורה משמעותית על המחירים, ובכך מעקרים את עקרונות הכלכלה הבסיסיים של שוק תחרותי.