מתחת לפני השטח: מהפכת המטרו יוצאת לדרך

פרויקט התשתית הגדול והיקר בתולדות ישראל יוצא לדרך כדי לפתור את בעיית עומסי התנועה הכבדים במטרופולין תל אביב. פרויקט המטרו, המהווה שדרוג תשתיות בקנה מידה היסטורי, ועלותו מוערכת בכ-150 עד 200 מיליארד שקלים, אמור לחולל מהפכה תחבורתית ולהפוך למנוע צמיחה כלכלי אדיר. אולם, לצד ההזדמנויות הגלומות בו, עומדת שאלת המימון המורכבת, שצפויה להשפיע באופן ישיר על שוק הנדל"ן ועל כיסם של בעלי הנכסים במרכז הארץ.

הדרך להנחת אבן הפינה הייתה ארוכה ומפותלת. הרעיון להקמת רכבת תחתית בגוש דן עלה לראשונה כבר בשנות ה-70, ותוכנית מתאר ראשונה אושרה ב-1998, אך נותרה על הנייר בלבד. במשך למעלה משני עשורים, הפרויקט נתקע שוב ושוב בשל שורה של מכשולים: המורכבות ההנדסית הכרוכה בחפירה מתחת למטרופולין הצפוף ביותר בישראל, העלות התקציבית האדירה, והקושי לגבש מודל מימון יציב, הפכו את המיזם למסע מתמשך של הבטחות ותסכול ציבורי.

חזון של 150 ק"מ: פרויקט המטרו במספרים
בבסיסו, פרויקט המטרו הוא רשת רכבות תחתיות הכוללת שלושה קווים (M1, M2, M3) באורך כולל של כ-150 ק"מ. הרשת תכלול 109 תחנות ותחבר 24 רשויות מקומיות מאזור כפר סבא ורעננה בצפון ועד לרחובות בדרום. על פי התחזיות, המערכת צפויה לשרת כשני מיליון נוסעים מדי יום.

המרוויחות הגדולות: מתשתיות ועד נדל"ן
הפרויקט מהווה שדרוג תשתיות בקנה מידה היסטורי, ומעבר ליצירת מערכת הסעת המונים שתציב את ישראל בשורה אחת עם ערים מובילות בעולם , הוא צפוי לשפר את התשתיות העירוניות על ידי שחרור קרקעות יקרות ערך לשימושים חדשים ולהוות זרז להתחדשות עירונית רחבת היקף. היתרונות הכלכליים שלו ברורים: הפחתת עומסי התנועה, קיצור זמני נסיעה והפחתת זיהום האוויר. ההשפעה הדרמטית ביותר צפויה להיות על שוק הנדל"ן ועל חברות בסקטורים מרכזיים.
הנדסה ותשתיות: הנהנות המיידיות מהפרויקט הן חברות ההנדסה והתשתיות. עבודות בהיקף כה גדול ידרשו התקשרויות במכרזי ענק. חברות בנייה ישראליות גדולות כמו שיכון ובינוי, אשטרום, דניה סיבוס ואלקטרה נמצאות בעמדת זינוק מצוינת להתמודד על מכרזים אלו. לצדן, הפרויקט מחייב ידע טכנולוגי בינלאומי, ולכן חברות ענק כמו אלסטום(ALO), סימנס(SIE)  ובומברדייה(BBD.B) צפויות להשתלב בו כשותפות או ספקיות ציוד. נכון להיום, מכרזי הביצוע המרכזיים טרם פורסמו.

נדל"ן מניב והתחדשות עירונית
ההשפעה המשמעותית ביותר לטווח הארוך תהיה על שוק הנדל"ן. חברות המחזיקות בקרקעות ונכסים מניבים בקרבת התחנות צפויות לראות השבחה אדירה בערך נכסיהן. חברות כמו קבוצת עזריאלי, מליסרון ו-G City, המחזיקות במרכזים מסחריים ומגדלי משרדים רבים בגוש דן, צפויות להרוויח הן מעליית הערך והן מגידול בתנועת המבקרים. בנוסף, המטרו מהווה זרז להתחדשות עירונית, עם בנייה מתוכננת של אלפי יחידות דיור ושטחי מסחר סביב התחנות.
ספקים ונותני שירותים: שרשרת האספקה של הפרויקט תיגע במגזרים רבים. חברות המספקות חומרי גלם, כמו נשר מפעלי מלט, צפויות ליהנות מביקוש מוגבר, וגם המערכת הפיננסית, ובפרט הבנקים הגדולים, תהיה מעורבת עמוקות בליווי ומימון הפרויקט.

תג המחיר: מי ישלם על המהפכה התחבורתית?
מימון פרויקט בסדר גודל כזה הוא אתגר עצום, והמדינה החליטה להטיל חלק מהעלות על הנהנים הישירים ממנו. לצורך כך, חוק המטרו יצר שני כלי מיסוי חדשים:
היטל מימון המטרו: מס שנתי דמוי ארנונה שיוטל למשך 30 שנה על נכסים שאינם למגורים במרחק של עד 800 מטר מתחנה.
מס השבחת מטרו: תשלום המתווסף להיטל ההשבחה הקיים.
בפועל, מדובר בכפל מס שעלול להכביד משמעותית על יזמים ובעלי נכסים מסחריים ולפגוע בכדאיות של פרויקטים.

הדרך עוד ארוכה: אתגרים ולוחות זמנים
טקס הנחת אבן הפינה הוא צעד סמלי חשוב, אך הדרך להפעלת המטרו עוד ארוכה. לוח הזמנים הרשמי מדבר על הפעלה הדרגתית בין 2035 ל-2037, אך גורמים במערכת מודים כי תאריך יעד ריאלי יותר הוא שנת 2040. העיכובים עלולים לנבוע מקשיים בגיוס חברות בינלאומיות, ממורכבות המכרזים ומהתמודדות עם הפקעות נכסים. כבר עתה, החלו הפקעות של עשרות דירות וחנויות בלב תל אביב ובבני ברק , והיקף העבודות עצום, כולל פינוי של יותר מ-30 מיליון מ"ק עפר, מה שיגרום לשיבושים קשים במרכז הארץ.

סיכום ותובנות
היציאה לדרך של פרויקט המטרו היא נקודת מפנה היסטורית, לא רק עבור התחבורה הציבורית, אלא עבור כלכלת ישראל כולה. בטווח הארוך, מדובר במנוע צמיחה אדיר שישחרר את הפקק הכלכלי של גוש דן, יגדיל את הפריון, ויפתח הזדמנויות השקעה חסרות תקדים בסקטורים של תשתיות, נדל"ן ושירותים. הפוטנציאל להפוך את מטרופולין תל אביב למרחב מודרני, יעיל ונגיש יותר הוא עצום. עם זאת, הדרך לשם רצופה באתגרים משמעותיים. מודל המימון החדשני, המבוסס על מיסוי כבד, יוצר מציאות כלכלית מורכבת שתבחן את חוסנם של יזמים ובעלי נכסים. במקביל, שנות הבנייה הארוכות ידרשו מהציבור ומהעסקים סבלנות והיערכות לשיבושים מתמשכים. הפרויקט ייצר מציאות של מרוויחים ברורים לצד כאלה שיישאו בנטל. הצלחתו לא תימדד רק בהנחת המסילות, אלא ביכולת של המשק הישראלי לנווט את המורכבות הזו. דבר אחד ברור: המטרו ישנה את פני המטרופולין וישרטט מחדש את המפה הכלכלית של מרכז הארץ, וההשפעות שלו, לטוב ולרע, יורגשו עוד עשורים רבים קדימה.

קרדיט : ווינט 
בנוסף למי שמעוניין מצרף קישור לאתר הממשלתי לכלל התכוניות והקווים
מערכת המטרו הארצית