כששוק הנדל"ן קופא, היזמים חוזרים ללוח השרטוט

בתקופה שבה שוק הדיור נמצא תחת לחץ כבד המכירות מתנהלות בעצלתיים, ממליץ לכם להיכנס לכתבה שכתבתי לכם על זה בתחילת השבוע.
יזמים רבים בוחרים באסטרטגיה נועזת, נסיגה לאחור בתכנון כדי להכניס את הדבר הבא, ממ"ד הכולל חדר רחצה פרטי.
בעוד שהיזמים מסכנים את לוחות הזמנים ומייצרים לעצמם כאב ראש תכנוני מורכב, השדרוג הופך לקלף המנצח שמעלה את ערך הנכס ב-3% עד 7% ומאפשר להם לבלוט בלב ים של היצע מדשדש.

תיקון 163 לחוק התכנון והבנייה

תיקון 163 לחוק התכנון והבנייה נחקק כמענה ישיר למציאות הביטחונית המשתנה והצורך לשפר את תנאי השהייה במרחב המוגן.
במסגרת זו, מתאפשר ליזמים להגדיל את שטח הממ"ד הסטנדרטי מ-12 מ"ר ל-18 מ"ר, כאשר התוספת מיועדת לחלוקה מוגדרת, מחצית מהשטח הנוסף מוקצה להקמת חדר רחצה ושירותים צמודים בתוך הממ"ד, בעוד המחצית השנייה מיועדת להגדלת חלל המחיה של החדר עצמו.

כדי לתמרץ את יישום השינוי, קבע החוק מתווה להטבות כלכליות בדמות פטור מהיטל השבחה על השטחים הנוספים.
עבור דירות ששטחן עולה על 80 מ"ר, ניתן פטור מלא מהיטל השבחה על מלוא תוספת השטח.
עבור דירות קטנות יותר, הוגבל הפטור אך ורק לשטח המיועד לצרכים סניטריים (חדר הרחצה).
הוראות אלו חלות גם על פרויקטים שתכנונם החל לפני התיקון, מה שמאפשר ליזמים גמישות להטמיע את השדרוג גם בתוכניות קיימות.

שרטוט של הממ״דים החדשים.
קרדיט: סאגה

מדוע היזמים חוזרים אחורה בתכנון?

למרות המורכבות הבירוקרטית והעיכובים הכרוכים בפתיחת תוכניות שכבר אושרו, יזמים רבים בוחרים לעצור פרויקטים מתקדמים ואף לדחות את שלבי הביצוע כדי לשדרג את הממ"דים.
המניע המרכזי הוא הצורך בבידול שיווקי בתקופה שבה שוק הדיור מאתגר והתחרות על כל רוכש מתעצמת. תוספת של שירותים ומקלחת הופכת את הדירה למוצר אטרקטיבי ואיכותי יותר, המעניק ערך מוסף ברור. במקביל, היזמים מגיבים לביקוש הולך וגובר מצד משפחות, שרואות בממ"ד המשודרג צורך קיומי, שכן בבתים רבים הממ"ד משמש כחדר השינה של הילדים, והורים מחפשים כיום פתרונות המשלבים הגנה מקסימלית עם תנאי מחיה נוחים לשהייה ממושכת.

כדאיות כלכלית

עבור היזמים, ההחלטה לעצור פרויקטים ולבצע שינויים תכנוניים מורכבים אינה רק מענה לדרישות השוק, אלא מהלך בעל היגיון כלכלי מוצק.
היתרון המשמעותי ביותר טמון בכך שזכויות הבנייה הנוספות המוענקות במסגרת תיקון 163 ניתנות ליזמים ללא עלות נוספת בגין הקרקע, מה שמאפשר להם להגדיל את היקף השטח הבנוי בפרויקט כמעט בחינם. בעוד שעלויות הבנייה הישירות עבור הרחבת הממ"ד והוספת התשתיות הסניטריות נאמדות בטווח שבין 6,000 ל-8,000 ש"ח למ"ר, הרי שמחירי המכירה של הדירות בשוק החופשי גבוהים משמעותית, ולעיתים קרובות מגיעים לעשרות אלפי שקלים למ"ר, במיוחד באזורי הביקוש.

פערי עלות תועלת אלו מבטיחים כי ההשקעה בביצוע השינויים תתקזז במהירות עם עליית הערך של הנכס. על פי הערכות שמאיות, שדרוג הממ"ד לסוויטה הכוללת שירותים ומקלחת צפוי להעלות את שווי הדירה בטווח של 3% עד 7%, מה שמתרגם לתוספת שווי של עשרות עד מאות אלפי שקלים לכל יחידת דיור, בהתאם למיקום הפרויקט.
נתונים אלו הופכים את הכאב ראש התכנוני לכדאי מאוד, שכן היזמים נהנים ממוצר איכותי ומתקדם יותר, שמעלה את השורה התחתונה של הפרויקט ומייצר יתרון תחרותי מובהק בתקופה שבה המכירות מאתגרות והקונים מחפשים ערך מוסף ממשי בביתם.

בעוד שבתל אביב כל מ"ר נוסף מתרגם לתוספת שווי של כ-50 עד 60 אלף שקלים, גם בערים המרוחקות יותר מהמרכז (כדוגמת בת ים, רחובות וראשון לציון) מדובר בתוספת של לפחות 30 אלף שקלים למ"ר. המשמעות היא ששדרוג הממ"ד בתוספת של 3 עד 6 מ"ר יכול להקפיץ את ערך הדירה בטווח משמעותי של 90,000 עד 180,000 שקלים, נתון שהופך את פתיחת התוכניות והגדלת הממ"דים לצעד כלכלי חכם עבור יזמים המחפשים למקסם את שווי המלאי שלהם בתקופת שוק מאתגרת.

קרדיט: OKAM

מהאתגר להזדמנות

המעבר מממ"ד סטנדרטי למרחב מוגן הכולל חדר רחצה פרטי הוא הרבה מעבר להוספת קירות פשוטה, מדובר במהלך הנדסי שמשנה את הדי-אן-איי של הדירה כולה.
הוספת תשתית אינסטלציה וניקוז בתוך הממ"ד מחייבת תכנון מחדש של מערכות האינסטלציה בכל הקומה ומיקום מחדש של הפירים בבניין, מה שעשוי להוביל להשלכות רוחביות על כל חללי הדירה הסמוכים.
במקרים רבים, הרחבת הממ"ד ל-18 מ"ר נגסת בשטחים אחרים בדירה, מה שמחייב את האדריכלים לבצע אופטימיזציה מחודשת של חלוקת השטחים הפנימית כדי לשמור על פונקציונליות ואיכות תכנונית.

מעבר לאתגר ההנדסי, היזמים נדרשים לצלוח משוכות בירוקרטיות מורכבות, שכן כל שינוי מהותי בתוכנית מחייב אישורים חוזרים מול פיקוד העורף ומוסדות התכנון, תהליך שעלול להוביל לעיכובים מצטברים בקבלת היתרי הבנייה.
לצד אלו, קיים סיכון שיווקי מחושב, הגדלת שטח הדירה מייקרת את מחירה הסופי, מה שעלול להציב אתגר מול רוכשים בשוק הרגיש למחירים.
לכן, יזמים רבים נדרשים לבצע ניתוח קפדני לכל פרויקט לגופו, כדי לוודא שהשדרוג המבוקש אכן משרת את קהל היעד ולא הופך למכשול במכירת הדירה.

מתי כדאי "לחזור אחורה"?

בפרויקטים הנמצאים בראשית דרכם התכנונית, הטמעת השינוי לטובת ממ"ד מורחב עם חדר רחצה צמוד היא תהליך פשוט ויעיל יחסית.
בשלב זה, האדריכלים טרם נעלו את התוכניות הסופיות, ולכן ניתן לשלב את התשתיות הנדרשות, להקצות את השטח המתאים ולעדכן את הרישוי ללא פגיעה מהותית בלוחות הזמנים של הפרויקט.
עבור יזמים שמתכננים את הפרויקט על הנייר, זוהי הזדמנות לשדרג את המפרט הטכני ולייצר מוצר איכותי ועדכני כבר בשלב ההשקה, ללא העלויות הכבדות הכרוכות בשינוי תוכניות מאושרות.

לעומת זאת, בפרויקטים המצויים בשלבים מתקדמים, סמוך לקבלת היתר או בשלבי ביצוע, מדובר בשיקול כלכלי קר ומחושב.
יזמים נדרשים לשקלל את העלויות הנוספות ואת העיכובים בלוח הזמנים אל מול הפוטנציאל להעלאת ערך הנכס.
עם זאת, במציאות שוק מאתגרת ואיטית, רבים בוחרים לעצור את התקדמות הפרויקט ולבצע את ההתאמות הנדרשות, מתוך הבנה אסטרטגית שדירה עם סווטית ממד היא נכס אטרקטיבי בהרבה.
בסופו של יום, המוצר המשודרג מספק ליזמים יתרון יחסי קריטי, שעשוי לקצר את משך זמן המכירה ולצמצם את הסיכון הכלכלי בתקופה של חוסר ודאות.

ירידות דו ספרתיות במכירות חברות הנדל"ן המובילות

הנתונים העדכניים חושפים את עומק האתגר בשוק הדיור הישראלי, כאשר חברות הנדל"ן הגדולות מציגות ירידות משמעותיות בהיקפי המכירות בהשוואה לתקופות קודמות.
עמרם אברהם, למרות ששמרה על הובלת הטבלה עם 1,128 דירות, חוותה ירידה של כ-34% במכירותיה, כאשר בשוק החופשי הצניחה חדה אף יותר ומגיעה לכ-57%.
גם שחקניות מרכזיות אחרות לא נותרו חסינות, י.ח דמרי רשמה ירידה של בין 24% בהיקף המכירות, בעוד שחברות המתמקדות בפלחי היוקרה חוו פגיעה קשה במיוחד, כך למשל, אקרו נדל"ן צנחה בכ-70% במכירותיה, ושיכון ובינוי נדל"ן רשמה ירידה דרסטית של כ-73% ביחס לשנה שעברה, עם צניחה של למעלה מ-80% ברבעון הראשון לבדו. ֿ

גם ישראל קנדה ואזורים דיווחו על מגמה דומה, עם ירידות של 15% ו-40% בהתאמה, כאשר פרויקטי הדגל סובלים מירידות חדות אף יותר.
נתונים אלו מדגישים את הקושי הממשי של יזמים למכור דירות בתנאי השוק הנוכחיים, מה שמסביר היטב מדוע רבים מהם בוחרים כעת לחזור אחורה בתכנון ולהשקיע בשדרוג הממ"דים ככלי לבידול ולמשיכת רוכשים בלב תקופה מאתגרת.

כשאין מכירות, אין בעיה לפתוח תוכניות

בתקופה שבה שוק הדיור מאופיין בהאטה ובקצב מכירות מאתגר, יזמים רבים מזהים הזדמנות דווקא בקיפאון ומנצלים את הזמן המת לעדכון אסטרטגי של תוכניות העבודה.
ההבנה שתקופות השהייה בממ"ד מתארכות משנה את סדרי העדיפויות, המטרה כעת היא לשפר לא רק את רמת המיגון, אלא גם את איכות החיים ותנאי המחיה בתוך החלל המוגן.
מכיוון שאין לחץ שיווקי מיידי, יזמים מרגישים בנוח לעצור את התקדמות הפרויקטים, לחזור לשולחן השרטוט ולהמיר ממ"דים סטנדרטיים בממ"דים מורחבים עם שירותים ומקלחת. 
מהלך זה אמנם כרוך בבירוקרטיה מחודשת מול פיקוד העורף ומוסדות התכנון, אך היזמים רואים בו השקעה משתלמת, תוספת ממוצעת של 3-4 מ"ר לדירה מייצרת בבניינים גדולים מאות מטרים רבועים נוספים של שטחים בנויים.
הפער בין עלות הבנייה לבין הערך הגבוה שהשטח המתווסף מעניק לדירה בשוק החופשי, לצד הצורך הקריטי במוצר איכותי שמבדל את הפרויקט מול המתחרים, הופכים את העיכוב התכנוני לכלי אסטרטגי לשיפור הכדאיות הכלכלית של הפרויקט כולו.

כשהביטחון והכלכלה נפגשים בתוכניות הבנייה

לסיכום, השילוב של תיקון 163 לחוק התכנון והבנייה בתוך המציאות המאתגרת של שוק הדיור הישראלי יצר הזדמנות ייחודית ליזמים.
מה שהחל כצורך ביטחוני קיומי למרחב מוגן משודרג, הפך לכלי אסטרטגי המאפשר ליזמים לבדל את הפרויקטים שלהם, להעלות את ערך הנכסים בעשרות ומאות אלפי שקלים, ולהעניק מענה מדויק לדרישות הקהל.
למרות כאב הראש הבירוקרטי והמורכבות ההנדסית הכרוכה בשינוי תוכניות מאושרות, השורה התחתונה מדברת בעד עצמה, יזמים שמסוגלים לתמרן במורכבות זו, מוצאים את עצמם עם מוצר מבוקש ואיכותי יותר, שמהווה יתרון יחסי קריטי בתקופה שבה המכירות אינן דבר מובן מאליו.
בטווח הארוך, המעבר לדירות עם סוויטת ממד אינו רק התאמה למלחמה, אלא קפיצת מדרגה בסטנדרט המגורים בישראל.