הקונים על הגדר והנפילה החדה במכירת הדירות מורגשת מאי פעם

אם יצא לכם להציץ לאחרונה על שוק הדיור בישראל, בטח שמתם לב שמשהו גדול השתנה, הטירוף נעצר, והשוק פשוט קפא.
הנתונים האחרונים מראים שהישראלים הפסיקו לרוץ לקנות דירות, והמכירות נמצאות בצניחה חופשית.
בזמן שהקונים יושבים על הגדר ומחכים לימים שקטים יותר, הקבלנים נשארים תקועים עם הר של עשרות אלפי דירות חדשות שפשוט עומדות ריקות על המדף. אז מה באמת קורה עכשיו בשוק הנדל"ן, למה כולם הפסיקו לקנות, ומה זה אומר על מחירי הדירות של כולנו? עשינו סדר בבלגן.

נפילה חדה במכירות

המספרים היבשים מראים את התמונה בצורה הכי ברורה שיש, פשוט הפסקנו לקנות דירות, והפעם מדובר בירידה שמורגשת בכל פינה בשוק.
בשלושת החודשים של פברואר עד אפריל של השנה, נמכרו בסך הכל 20,610 דירות בכל הארץ.
כדי להבין את גודל הצניחה, מדובר בנפילה חדה של 15.4% לעומת שלושת החודשים שקדמו להם, ובירידה של כ-11% בהשוואה לאותה התקופה המקבילה בשנה שעברה.

אז מה המשמעות של כל זה? הציבור יושב על הגדר.
זה לא שהישראלים הפסיקו להצטרך דירות או שפתאום לכולם יש איפה לגור, אלא שהקונים פשוט לוקחים צעד אחורה.
בגלל חוסר הוודאות, אנשים לא ממהרים או פשוט לא מסוגלים כלכלית לחתום על חוזים ולהתחייב למשכנתאות ענק, מה שמשאיר את שוק הנדל"ן בהמתנה מתוחה.

מקור: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה

דירות חדשות מול יד שנייה

כשצוללים פנימה לתוך הנתונים, מגלים שהקיפאון פוגע בכל רוכשי הדירות, אבל שוק דירות היד שנייה חוטף מכה קשה בהרבה מהדירות החדשות מקבלן. 
אמנם רוב הישראלים עדיין קונים דירות יד שנייה, הן מהוות כ-61% מסך העסקאות (12,560 דירות) לעומת 39% של דירות חדשות (8,050 דירות), אך מגמת הנפילה אצלן חדה משמעותית.
המכירות של דירות יד שנייה צנחו ב-17.7% לעומת הרבעון הקודם וב-12.9% לעומת השנה שעברה.
לשם השוואה, בדירות החדשות הירידות היו מתונות יותר, עם ירידה של 11.6% מהרבעון הקודם ושל 7.4% בחישוב שנתי.
נראה שבזמן שהקבלנים עוד מצליחים איכשהו למשוך קונים בעזרת מבצעי מימון מפתים או דירות בסבסוד ממשלתי, המוכרים הפרטיים שרוצים למכור את הדירה הישנה שלהם פשוט נתקעים בלי קונים.

חודש אפריל והשפעת המצב הביטחוני

אם נסתכל על חודש אפריל לבדו, התמונה נראית בהתחלה כמעט מבהילה, המכירות צנחו ב-34% לעומת חודש מרץ שקדם לו.
הסיבה המרכזית לכך היא המצב הביטחוני, שכן באפריל הסתיים סבב הלחימה האחרון מול איראן, ובזמנים של מתח ביטחוני גבוה הראש של האנשים פשוט לא נמצא בקניית נדל"ן.
אבל כאן מגיע טוויסט מעניין בעלילה, כשמנקים מהמשוואה את העונתיות, כלומר, כשמשקללים את העובדה שבאפריל חל חג הפסח שבו השוק תמיד עובד בחצי כוח והמכירות תמיד יורדות, מתברר שבפועל נרשמה דווקא עלייה קלה במגמת המכירות.
זה מראה שאמנם המלחמה והחגים עצרו את השוק זמנית, אבל מתחת לפני השטח יש עדיין ביקוש שמחכה להתפרץ ברגע שהשקט יחזור.

הר הדירות הלא מכורות 

זהו אולי הנתון המעניין ביותר עבור מי שמחפש היום לקנות דירה, נכון לעכשיו, יש לא פחות מ-84,000 דירות חדשות שעומדות ריקות ומחכות לקונים, מה שנקרא בשוק על המדף.
כדי להבין עד כמה המצב חריג, הלמ"ס משתמשת במונח שנקרא חודשי היצע, והנתון הנוכחי עומד על 29.5 חודשים.
המשמעות פשוטה ומדהימה, בקצב המכירות הנוכחי, ייקח לקבלנים כמעט שנתיים וחצי (שנתיים וחמישה חודשים) למכור את כל מלאי הדירות הקיים שלהם, אפילו אם מהיום אף קבלן בארץ לא יתחיל לבנות אפילו דירה אחת חדשה. מדובר בנתון גבוה מאוד שמעיד על עודף היצע חריג של דירות חדשות.

אז איפה בדיוק תקוע ההר הזה של הדירות? מסתבר שרובו הגדול נמצא דווקא באזורי הביקוש הגבוהים ביותר במרכז הארץ.
מחוז תל אביב מוביל את הרשימה ומחזיק בכ-30% מהדירות הממתינות לקונים (25,320 דירות), ומחוז המרכז נמצא במקום השני עם 24.5% מהמלאי (20,620 דירות).
כשמסתכלים על הערים הגדולות, ירושלים מובילה את המדף עם יותר מ-10,130 דירות שלא נמכרו, ואחריה תל אביב עם 9,960 דירות.
בערים הקטנות יותר, מי שמובילות את מלאי הדירות הממתינות הן לוד וקריית גת, שחוו בשנים האחרונות תנופת בנייה אדירה ועכשיו הקבלנים בהן פשוט מחכים שהקונים יחזרו.

משבר ההייטק והשפעתו על כוח הקנייה

חלק עצום מהכלכלה הישראלית נשען באופן ישיר על מגזר ההייטק, וכשהענף הזה חווה טלטלה או פגיעה קשה, ההשפעה מחלחלת באופן מיידי וכואב אל שוק המגורים.
בשנים האחרונות, עובדי ההייטק היו קטר הביקוש המרכזי של השוק, הם אלו שהקפיצו את הביקושים והמחירים של דירות היוקרה ושל הדירות באזורי הביקוש החמים ביותר במרכז.
כעת, כשהנזילות בשוק יורדת, השכר והתמריצים מצטמצמים, והאופציות שוות פחות, לאותם צרכנים חזקים פשוט אין את ההון הפנוי שהיה להם בעבר כדי לבצע עסקאות נדל"ן מורכבות, מה שמכביד עוד יותר על הקיפאון בשוק כולו.

הלחץ הכפול על הקבלנים

הקבלנים בישראל מוצאים את עצמם כיום במלכוד לא פשוט, כשהם סופגים לחץ פיננסי משני כיוונים מנוגדים. מצד אחד, העלויות הישירות של הבנייה בארץ הולכות ומזנקות, נתוני מדד תשומות הבנייה מראים על עלייה מצטברת של 1.6% מתחילת השנה, כשחודש אפריל לבדו רשם קפיצה חדה של 1.1%.
ההתייקרות המקומית הזו מייצרת לחץ מובנה להעלאת מחירי הדירות החדשות ומגדילה באופן מסוכן את עלויות המימון של חברות הבנייה.
מצד שני, היזמים מנסים להציל את השורה התחתונה באמצעות ייבוא של חומרי גלם זולים מחו"ל, מהלך שמתאפשר הודות לכך שהשקל התחזק ב-25% מול הדולר בהשוואה לשנה שעברה.
למרות שהשקל החזק מעניק לקבלנים מרווח נשימה מסוים ברכש הבינלאומי, זה פשוט לא מספיק כדי לקזז את הזינוק בתשומות הבנייה המקומיות ואת עלויות העבודה הגבוהות שממשיכות לחנוק את הענף.

התחזקות השקל מול הדולר בשנה האחרונה.
קרדיט: koyfin

איפה כן קונים?

למרות הקיפאון הכללי בשוק, מתברר שיש כמה אזורים בארץ שבהם הקונים בכל זאת ממשיכים לחתום על חוזים.
המחוזות שמובילים במספר העסקאות הכולל הם מחוז המרכז, שמרכז אליו 26.3% מכלל הקניות, ומחוז הדרום שנמצא מיד אחריו עם 20.8%.
כשמסתכלים ספציפית על דירות חדשות מקבלן, הערים המובילות הן תל אביב-יפו, ירושלים וקריית גת (שבה יש כרגע בנייה מסיבית).
לעומת זאת, מי שמחפש דירות יד שנייה הולך בעיקר לירושלים, חיפה ובאר שבע, שלוש ערים שמצד אחד מציעות דירות זולות יחסית, ומצד שני נחשבות כבר שנים ליעדים קלאסיים ומבוקשים עבור משקיעי נדל"ן.

שורה תחתונה ומשמעות כלכלית

לסיכום, שוק הנדל"ן הישראלי נמצא כרגע בנקודת איזון מתוחה ורגישה במיוחד, מעין משחק הורדת ידיים בין הקבלנים לקונים.
מצד אחד, לקבלנים יש מלאי אדיר של 84 אלף דירות ריקות על המדף, נתון שבתיאוריה אמור להוריד את המחירים או לפחות לאלץ אותם לצאת במבצעי מימון אגרסיביים (כמו המבצעים המוכרים של שלמו 20% עכשיו והשאר באכלוס).
מצד שני, מנועי הצמיחה של השוק, כמו עובדי ההייטק והמשקיעים, הורידו הילוך ולקחו צעד אחורה בגלל השילוב המכביד של ריבית גבוהה וחוסר יציבות ביטחונית ופוליטית.

יחד עם זאת, נראה שהמערכת הבנקאית לא ממהרת להספיד את השוק ומציגה אופטימיות מסוימת לגבי ההמשך.
מנכ"ל בנק מזרחי-טפחות מעריך ששוק המשכנתאות עדיין יגיע השנה להיקף גבוה מאוד של בין 110 ל-120 מיליארד שקל.
המשמעות היא שבבנקים צופים שהקיפאון הנוכחי הוא זמני בלבד, להערכתם, ברגע שהמצב הביטחוני יתייצב או שהריבית תתחיל להראות סימני ירידה, הקונים יחזרו בהמוניהם לשוק הדיור, והגלגל יחזור להסתובב.