"משכנתא לכל מטרה" והמגבלות החדשות של בנק ישראל

רובכם כבר מכירים שאני מדבר לא מעט על שוק הנדל״ן, ובמיוחד על שוק הדיור וההלוואות שמסביבו. 
כולנו מכירים משכנתא כהלוואה ייעודית לרכישת דירה, אבל יש גם מכשיר פיננסי נוסף שמאפשר למנף נכס קיים לצורך קבלת אשראי, מה שנקרא משכנתא לכל מטרה. היום, בנק ישראל פרסם טיוטת תקנות חדשה שמטרתה להטיל מגבלות על ההלוואות האלה, ובכך לאותת על שינוי כיוון במדיניות האשראי לדיור. אחרי שבמרץ 2025 כבר פורסמו מגבלות ראשונות, הבנק המרכזי מוסיף כעת צעדים נוספים, בעיקר מחשש לסחרור פיננסי בשוק האשראי.

מהי משכנתא לכל מטרה

משכנתא לכל מטרה היא הלוואה הניתנת כנגד שיעבוד של דירת מגורים קיימת, אך הכספים אינם מיועדים לרכישת דירה. הלווים משתמשים בה למטרות מגוונות, כגון סיוע לילדים, שיפוצים או כל צורך אחר. הריבית על הלוואות אלו נמוכה יותר מהלוואות צרכניות רגילות אך גבוהה יותר מריבית על משכנתא סטנדרטית.

המגבלה המרכזית בטיוטה החדשה

השינוי המשמעותי ביותר שמציע בנק ישראל הוא הגבלת סך ההחזרים החודשיים על כלל ההלוואות לדיור. על פי ההצעה, סכום ההחזרים הכולל, הן עבור המשכנתא המקורית והן עבור הלוואות נוספות המובטחות בנכס, לא יעלה על 40% מההכנסה הפנויה של משק הבית.
לדוגמה, משק בית עם הכנסה פנויה של 20,000 שקלים בחודש יוכל להחזיר עד 8,000 שקלים בלבד על כלל התחייבויותיו לדיור. המגבלה החדשה מונעת חישוב יכולת החזר על בסיס יתרת ההכנסה לאחר תשלום המשכנתא הקיימת, ובכך מצמצמת את יכולת המינוף.

הסיבות מאחורי המהלך

ההחלטה של בנק ישראל מגיעה מתוך דאגה אמיתית ליציבות של שוק הדיור והמערכת הפיננסית. בשנה האחרונה רואים יותר אנשים שלוקחים הלוואות "לכל מטרה" על בסיס הנכס שלהם, כלומר, משתמשים בדירה הקיימת כדי לקבל עוד כסף מהבנק, לפעמים לצריכה ולפעמים להשקעות אחרות. אבל בזמן שהציבור ממנף את עצמו, מחירי הדירות דווקא בירידה, וזה יוצר בעיה, אם ערך הדירה יורד, גם הביטחון של הבנק קטן. כך נוצר מצב שבו אדם שלקח הלוואה של מיליון שקל מחזיק דירה ששווה רק 900 אלף, והוא בעצם במצב של "שלילית הון עצמי".

אם אנשים כאלה יתקשו להחזיר את ההלוואות, הבנקים עלולים להפסיד כסף, וכשהתופעה מתרחבת כל המערכת מרגישה את זה. במצב כזה הבנקים נאלצים לשים יותר כסף בצד להפסדים, להעלות ריביות ולהקשיח תנאים להלוואות חדשות. בדיוק בגלל זה בנק ישראל בוחר לפעול עכשיו, לפני שמשבר כזה מתפתח. המטרה שלו היא למנוע מהציבור להיכנס למינופים מסוכנים ולשמור על יציבות המערכת הפיננסית והמשק כולו.

הקלות והבהרות נוספות

לצד ההחמרה, הטיוטה כוללת גם מספר הקלות. עבור זוכי תכניות דיור מוזלות כמו "מחיר למשתכן", תקרת מחיר הדירה המאפשרת חישוב משכנתא לפי שווי שוק ולא לפי מחיר הרכישה, תעלה מ-1.8 מיליון שקלים ל-2.1 מיליון שקלים. מהלך זה מקל על רוכשים צעירים ומקטין את דרישת ההון העצמי.
כמו כן, התקנות החדשות מאפשרות גמישות מסוימת ומבהירות כי במקרים חריגים, כגון דחיית תשלומים בעקבות מצבי חירום כמו מלחמת "חרבות ברזל", ניתן יהיה לפרוס את יתרת ההלוואה לתקופה העולה על 30 שנה.

התקנות החדשות שמגבש בנק ישראל משקפות גישה שמרנית יותר כלפי מינוף משקי בית המבוסס על נכסי נדל"ן. המטרה היא לצמצם את הסיכון הגלום בהלוואות לכל מטרה, במיוחד על רקע אי הוודאות הכלכלית וההאטה בשוק הדיור. מהלך זה, בשילוב עם הקלות ממוקדות, מציג ניסיון לאזן בין שמירה על יציבות המערכת הפיננסית ובין מתן סיוע לרוכשי דירות.