נכסים על הנייר, חובות באוויר, ובינתיים האג"ח מתפוצצות בצד

אם אתם עוקבים אחרי הפוסטים והכתבות שלי, אתם כבר מכירים את המספרים, אבל הפעם הם מתחילים להתממש בשטח.
מה שהתחיל כמודל מבריק לרכישת דירה, לשלם 20% עכשיו, ואת ה־80% ביום האכלוס, הופך ב־2025 למוקש פיננסי. פרויקטים שנמכרו לפני שלוש־ארבע שנים מתקרבים למסירה, והמשמעות פשוטה. עשרות אלפי רוכשים, חלקם זוגות צעירים, יידרשו להביא פתאום 2-3 מיליון שקל או לקחת משכנתא, בתנאים שאין להם דרך לעמוד בהם.

בגרף הבא אפשר לראות את זה ממש בבטן של השוק, התחלות הבנייה נותרו יציבות יחסית מאז 2022, אבל גמרי הבנייה, כלומר פרויקטים שמגיעים לסיום בפועל הולכים ומתרחקים. הפער הזה יוצר מה שאנחנו מכנים צוואר בקבוק. כל בניין כזה שנכנס עכשיו לשלב המסירה, מפעיל טריגר מימוני, והמשמעות היא פשוטה. הכסף שנדחה, צריך עכשיו לעבור. והציבור? הוא פשוט לא מוכן לזה.
קרדיט: גלובס
ועכשיו חשוב להבין מה זה באמת אומר בפועל. נניח זוג צעיר, שקנה דירה לפני 4 שנים בפרויקט 20/80, כשעוד הייתה אווירה של ריבית אפסית. באותם ימים משכנתה של מיליון שקל ל־30 שנה עלתה בערך 6,500 שקל בחודש. ל־15 שנה? משהו כמו 11,000. זה עוד איכשהו היה נסבל.

אבל אז המציאות השתנתה. הריבית עלתה, הבנקים החמירו תנאים, ופתאום אותם זוגות מגיעים לשלב האכלוס, ומבינים שההחזר קפץ להם. אותם 11,000 שקל שכבר לא היו רלוונטיים אז - הם מה שהם צריכים לשלם עכשיו על החזר ל־30 שנה. כלומר, החזר חודשי שהוא גם גבוה יותר, וגם מתפרש על טווח ארוך יותר. וכל זה לפני גנים, הוצאות בסיסיות, ביטוחים, רכב או אפילו סופר.

וזה המספר שצריך להבין לעומק. PTI  (שיעור ההחזר מתוך ההכנסה) כבר עומד על 35% עד 40%. זוג שמרוויח יחד 24 אלף שקל ברוטו, רואה איך כבר בתחילת החודש נעלמים 9,000 או אפילו 10,000 שקל רק על המשכנתה. יש לי פוסט מפורט על הנושא הזה מציע לכם להיכנס.
אז הם מסתכלים אחד על השני, ושואלים, איך ממשיכים ככה?

בשלב הזה, התחושות משתנות. דירה שהייתה אמורה להיות נכס, הופכת לעול. עול פיננסי, עול רגשי, עול תזרימי. והפתרון היחיד? לנסות למכור. רק להיפטר מהדירה.
אבל כשעוד אלפי זוגות נמצאים בדיוק באותו מצב, כולם מנסים למכור, ואין כמעט מי שיקנה.
וכשכולם מנסים למכור, ההיצע בשוק צומח. הלחץ גובר. והמשמעות היא אחת, הולכת ומתגברת תחרות על כל קונה פוטנציאלי.

מה קורה באותו זמן בצד של הביקוש?
בגרף הבא ניתן לראות את השיתוק בשוק, עסקאות יד שנייה בירידה חדה, ועסקאות בדירות חדשות עולות מעט, אבל בעיקר בגלל מבצעי מימון שדחפו קבלנים להיפטר ממלאי.
ולמרות כל זה, מחירי הדירות לא באמת מתרסקים. לפי נתוני הלמ״ס, בשלושת החודשים האחרונים ירדו המחירים ב־0.6% בלבד, ירידה מצטברת זעירה, שממחישה עד כמה השוק ממשיך להתנהל באותו כיוון, גם כשמסביב הכול משתנה, גם כשיש שיא של 81 אלף דירות לא מכורות, גם כשהעסקאות קפואות, וגם כשהמשכנתאות הופכות לבלתי אפשריות. כלומר, זה לא שוק שמתאזן דרך מחיר, זה שוק שפשוט נתקע במקום.

תל אביב וירושלים, שתי הערים הגדולות במדינה, רשמו ירידה של יותר מ־50% בעסקאות. באופקים, עיר שמייצגת את קצה הפריפריה, נמכרו יותר דירות חדשות. זה לא בגלל שהדרום מושך אליו את המשקיעים, זה פשוט כי אין עסקאות בשום מקום אחר. רשמתי על זה מאמר ממש לא מזמן על המצב הזה.
קרדיט: גלובס
אז למה המחירים לא צונחים?
כאן נכנס הנתון השלישי, שנותן גם זווית אופטימית. בגרף הבא מוצגת מגמה שמתחזקת בשקט, ההתחדשות העירונית. אם בעבר היו אלה פרויקטים נקודתיים ברמת גן או גבעתיים, היום מדובר כבר ב־26% מהתחלות הבנייה בכל הארץ. השוק מבין שאין קרקעות חדשות זמינות, במיוחד באזורי הביקוש, ואין זמן לבירוקרטיה של 5 שנים. ההתחדשות העירונית הפכה להיות היצרן המרכזי של דירות חדשות בישראל, ולפעמים גם היחיד שמצליח באמת להזיז את השוק.
קרדיט: גלובס
אז מה באמת הבנו מכל המצב הזה?
יש גרף אחד שפשוט אי אפשר להתעלם ממנו, והוא מסכם את כל מה שעובר על שוק הנדל"ן בישראל בשנים האחרונות. בגרף הבא אפשר לראות איך התשואה מהשכרת דירה ירדה כמעט בחצי תוך עשרים שנה. אם ב־2003 אפשר היה להרוויח מעל 4.5% מהשכרה של דירה ממוצעת, ב־2025 הנתון הזה ירד ל־2.5% בלבד. ובגוש דן? לעיתים רק 2%.
קרדיט: מיטב
וזה עוד לפני שקרה משהו לא צפוי, כמו תקלה בדוד, נזילה, מזגן מקולקל או חלילה פגיעה ביטחונית. ברגע שיש הוצאה אחת לא מתוכננת, התשואה שלכם יכולה לרדת ל־2.3% ואולי אפילו פחות.

ופה בדיוק נשאלת השאלה, בשביל מה להיכנס לכל זה?
באותו הזמן בדיוק, שוק האג"ח הישראלי, סולידי ככל שיהיה, רץ קדימה עם תשואות מרשימות. מדד ״תל גוב״ שקלי פלוס 5, שמייצג אג"ח ממשלתיות לטווח בינוני־ארוך, עלה ב־10.2% בשנה האחרונה.
כלומר: באפיק שדורש אפס תחזוקה, בלי סיכונים פיזיים, בלי עורך דין ובלי ריהוט, אפשר היה להרוויח פי ארבע כמעט מהשכרה של דירה. ולא רק אג"ח, גם קרנות ריט איכותיות בתחומים כמו לוגיסטיקה, דאטה סנטרים ומגורים מציגות תשואות דיבידנד של 5%-6%, עם נזילות מלאה. כלומר, אפשר למכור מחר בבוקר בלחיצת כפתור, אי אפשר להגיד את זה על דירה על הנייר, שעדיין לא קיבלתם מפתח אליה.

ומה לגבי אלה שקנו דירות במבצעי 20/80?
אנחנו רואים היום יותר ויותר משקיעים שקנו דירה לפני 3 שנים, מתוך כוונה למכור אותה רגע לפני האכלוס, ונתקעים. אין קונים, אין בנק שמאשר משכנתה באותם תנאים, והם עומדים בפני שוקת שבורה. במקום רווח, הם נשארים עם חוב.

אז מה אפשר ללמוד מזה?
שהגיע הזמן להפסיק לחשוב על דירה כהשקעה בטוחה, ולהתחיל לבדוק ברצינות איפה הכסף באמת עובד. וזה בדיוק מה שנקרא מבחן האלטרנטיבה, להשוות בין האפשרויות שיש לנו, ולבחור בזו שמביאה את הכי הרבה תועלת, עם הכי מעט כאב ראש.