אופקים מוכרת יותר מתל אביב וירושלים, אבל זה לא סימן להתאוששות בשוק

בראייה ראשונה, נדמה שאופקים חוגגת, היא מדורגת ראשונה בטבלת מכירת הדירות החדשות בישראל, עם 880 דירות שנמכרו בשלושת החודשים מרץ־מאי 2025. אבל ברגע שמתעמקים בנתונים, מבינים עד כמה התמונה שונה. העיר אמנם מובילה, אך מדובר בירידה של 21% לעומת שלושת החודשים הקודמים. כלומר, היא מובילה רק כי הערים הגדולות פשוט התרסקו.
קרדיט: גלובס

בתל אביב נמכרו רק 461 דירות חדשות, ירידה של יותר מ־50%, ובירושלים 358 בלבד, ירידה של כמעט 60%. גם לוד, נתניה, אשדוד וראשון לציון מציגות נתוני מכירות חלשים, אף שבחלקן יש היצע בנייה מהגדולים בארץ. בסך הכול, נמכרו בישראל 21,800 דירות בשלושת החודשים הללו, ירידה של כמעט רבע לעומת הרבעון הקודם, ו־14% פחות מאותה תקופה אשתקד.

אז מה באמת תוקע את שוק הדירות?
קודם כל, מגבלות בנק ישראל. ברגע שהבנקים נדרשו להגדיל הקצאות הון להלוואות מסוכנות, כמו הטבות ה20/80, נעלמה הגמישות שהקבלנים נשענו עליה. בנק ישראל אסר על מתן אשראי רחב במבצעי מימון דחוי, צמצם את יכולת הסבסוד מצד הבנקים, והפך כל מימון לרכישת דירה חדשה לעסקה קשה הרבה יותר לאישור. התוצאה היא ברורה, גם יזם שרוצה למכור וגם קונה שרוצה לקנות, פשוט לא מצליחים לסגור עסקה.

הבנקים עצמם לא פראיירים. הם מזהים את הסיכון, במיוחד כשה־PTI, כלומר שיעור ההחזר החודשי מתוך ההכנסה, קפץ לרמות של 35%-40% במקרים רבים. ואם אתם רוצים לראות דוגמה קצרה ומוחשית, יש לי גם פוסט באינסטגרם שמסביר בפשטות מה זה PTI ולמה זה חשוב כל כך במשכנתא.
רק כדי להבין את הפרופורציה. עד לשנת 2021, רוב הלווים עמדו על PTI ממוצע של 25%-30%, שנחשב ליחס סביר ובריא. כשאחוז גדול כל כך מהשכר החודשי מוקדש רק למשכנתא, מרווח הביטחון של משק הבית פשוט נעלם. הבנקים רואים את מדד תשומות הבנייה ממשיך לטפס. כלומר, כל עלות חומרי הגלם והעבודה עולה ויודעים שהלחץ על הקבלנים גובר. אם אתם רוצים להבין לעומק מה זה בדיוק תשומות בנייה ואיך הן משפיעות על מחירי הדירות, יש לי על זה כתבה נפרדת שמסבירה את זה בשפה פשוטה. 
בינתיים, התוצאה ברורה. גם יזמים יציבים ומנוסים מתקשים לקבל מימון, מה שמכריח אותם להאט פרויקטים או לוותר על עסקאות ומעביר את הפקק לשטח.

במקביל, היצע הדירות ממשיך לגדול. לפי הלמ"ס, יש כיום 81 אלף דירות חדשות שממתינות לקונים שיא של כל הזמנים. בקצב המכירות הנוכחי ייקח יותר מ־30 חודשים להיפטר מהמלאי, לעומת פחות משנה לפני שלוש ארבע שנים. ההאטה בקצב המכירות לא משתקפת רק במספרים, היא מרגישה בכל שלט מכירה שתלוי חודשים על בניין. גם במרכז, גם בפריפריה.

שוק היד השנייה לא מצליח לספק אלטרנטיבה. חיפה אמנם מובילה עם 880 עסקאות, אבל גם שם מדובר בירידה של 10%. בירושלים, באר שבע וראשון לציון הירידות במכירות יד שנייה נעות בין 16% ל־25%. הקונים חוששים להתחייב, חלקם מתקשים לקבל אישור עקרוני למשכנתא, וחלק פשוט מחכים לירידת מחירים. התוצאה היא דשדוש כפול, גם בחדש וגם ביד שנייה.
קרדיט: גלובס

אמנם הנתונים שפורסמו מתייחסים לחודשים מרץ עד מאי, עוד לפני עימות ישראל־איראן שפרץ ביוני אך התחושה הלאומית כבר אז הייתה של חוסר ודאות. בעידן שבו החלטה על רכישת דירה כרוכה בהלוואה של 2 3 מיליון שקל, גם סיכון ביטחוני או תחושת חוסר יציבות יכולים להספיק כדי להקפיא את השוק. ואם מוסיפים לכך מערכת אשראי נוקשה והחמרה מצד הבנקים, קל להבין למה העסקאות לא זזות.

וזה בדיוק העניין. הירידה במכירות היא לא רק תוצאה של חוסר ביקוש, היא בעיקר תוצאה של חסימה. הקבלנים לא מצליחים למכור כי אין להם גישה נוחה לאשראי. הקונים לא קונים כי לא מצליחים לגייס מימון. הבנקים נזהרים כי המערכת חשופה, ובנק ישראל מקשיח את התנאים כדי למנוע סיכון מערכתי. אבל בינתיים כל השוק נתקע.

ובתוך כל זה, יש שוק אחד שכן ממשיך לצמוח דווקא מחוץ לבנקים.
סקטור האשראי החוץ־בנקאי, שעד לא מזמן שיחק תפקיד שולי, הופך בהדרגה לאלטרנטיבה של ממש. בזמן שהבנקים סוגרים את הברז, החברות החוץ־בנקאיות מזהות את הפער וממלאות אותו. הן מציעות מימון למי שהבנקים כבר לא רוצים לראות, בתנאים פחות מחמירים, לעיתים גם בסיכון גבוה יותר. לא במקרה נרשמה שם צמיחה דו־ספרתית בהיקף המשכנתאות, פשוט כי מישהו חייב לממן את העסקאות שהמערכת הרגילה כבר לא מאשרת.

ולמי שחושב שהמשבר הזה הוא רק מספרים, שווה לעצור רגע ולחשוב על האנשים שמאחורי הנתונים. אחד מהם, נניח, קנה דירה לפני שלוש שנים בפרויקט 20/80, מתוך תקווה שהאזור יתפתח, שהמחירים יעלו, ושהוא יוכל למכור את הדירה ברגע שהוא מתקרב למועד שבו הוא צריך להתחיל לשלם את המשכנתא, עכשיו הוא מתקרב למועד האכלוס, צריך להביא את כל ה־80% שלא שולמו ומגלה שאין קונים, אין בנקים שיתנו לו מימון בתנאים שהיו פעם, והמחירים בסביבה בכלל לא זזים. הוא נתקע עם דירה שהוא לא יכול להחזיק, לא יכול למכור, ולא יודע איך לצאת ממנה. והוא לא לבד.
וזה הסיפור של מאחורי המספרים בשוק הנדלן בישראל, ובתקופה שבה לא חסרות אלטרנטיבות טובות יותר, שמייצרות יותר אחוזי תשואה ובעיקר יותר נזילות אני לא באמת מצליח להבין אנשים שעדיין מקובעים ל4 קירות כמו הדור שבא לפניהם.