ברקע ירידת מחירי הדירות, תשומות הבנייה ממשיכות להתייקר

בעוד תשומת הלב הציבורית ממוקדת בתנודתיות מחירי הדיור, מתחת לפני השטח מתחוללת מגמה מטרידה לא פחות וזאת העלייה מתמשכת במדד תשומות הבנייה, שמכבידה על הענף וצפויה להשפיע בסופו של דבר על ציבור הרוכשים.
המגמה הזו, הנשלטת על ידי גורמים שונים כמו עלויות חומרי גלם, שכר עבודה ותנאי שוק, מעלה תהיות לגבי עתיד הבנייה בישראל ואת מי היא תפגע הכי חזק.

מהו מדד תשומות הבנייה ולמה הוא חשוב

מדד מחירי התשומה בבנייה למגורים ולמשרדים נועד לשקף את השינוי במחירים של המוצרים והשירותים המשמשים לבנייה בישראל. הוא כולל בתוכו את מחירי חומרי הגלם, עלות שכר העבודה, שכר דירה, ציוד, כלי רכב, ועוד. חשיבותו של המדד גדולה, שכן חוזי עבודה רבים בענף הבנייה צמודים אליו, הן בשוק הפרטי והן מול גופים ממשלתיים. עלייה במדד, בייחוד כשהיא משמעותית, משפיעה באופן ישיר על עלויות העבודה בענף. מי שרוצה הסבר מקיף יותר יש לי פוסט בנושא.

מגמה שהחלה בזינוק ותמשיך להתחזק

מדד מחירי התשומה למגורים עלה ב-0.3% בלבד בארבעת החודשים האחרונים. אולם, התבוננות בקצב השנתי מראה תמונה שונה לחלוטין. ב-12 החודשים האחרונים עלה המדד ביותר מ-5%, קצב שנראה לאחרונה בשנת 2021. הזינוק המשמעותי התרחש בתחילת השנה, אז עלה המדד ב-2.6% בחודש אחד בלבד, עלייה שלעיתים מתרחשת במשך שנה שלמה. התייקרות זו מגיעה על רקע עתירה שהגישה חברת דניה סיבוס לבג"ץ, בטענה שהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לא עדכנה את מדדי התשומה במשך 13 שנה ולא שיקפה את מצב השוק האמיתי. בעקבות העתירה, החלה הלמ"ס בעבודת עדכון למדדים, ומהלך זה הוביל לזינוק הנ"ל.

מדוע המדד צפוי להמשיך לעלות?

הסימנים מראים כי מדד התשומה צפוי להמשיך לעלות, ואף בקצב מהיר יותר מהחודשים האחרונים. הסיבה לכך טמונה בכמה גורמים, ובראשם עבודת העדכון של הלמ"ס, שמתמקדת כעת בעדכון המשקלות במדד. מכיוון שכרגע שכר העבודה מהווה כ-40% ממשקל המדד אך עלותו בפועל גבוהה יותר, עדכון המשקלות צפוי להקפיץ את המדד כלפי מעלה. גורמים נוספים התורמים לעלייה הצפויה כוללים את המחסור בפועלי בניין, היקפי בנייה שצפויים לעלות, ובמיוחד עלייה מחודשת בביקוש לעובדים בענף. עלייה זו בביקוש נובעת, בין היתר, מגל של פרויקטי פינוי-בינוי שהתחזק לאחר המלחמה מול איראן.

מי סופג את העליות?

העלייה המתמשכת במדד מחירי התשומה משפיעה באופן ישיר על מזמיני העבודה בענף: יזמי נדל"ן וקבלנים המשלמים יותר על עלויות העבודה. מצבם של היזמים והקבלנים מורכב במיוחד, שכן עליית התשומות מתרחשת במקביל לירידה במחירי הדירות החדשות. עם זאת, בטווח הארוך, העליות מגולגלות בדרך כלל אל ציבור הרוכשים. דוגמה בולטת לכך היא ההשפעה על רוכשי דירות שחתמו על חוזים טרם התיקון לחוק שאפשר הצמדה חלקית בלבד של מחיר הדירה למדד. 

מכיוון שחוזיהם אפשרו הצמדה מלאה למדד, הם מתמודדים עם עלייה של כ-10% במדד מאז שחתמו. במספרים, עלייה זו מתבטאת בתוספת של עד 100 אלף שקלים על כל מיליון שקלים ממחיר הדירה, רק בשל עליית המדד.

מי שרכש דירה לפני מספר שנים וביצע הצמדה מלאה למדד התשומות, חשב כי הוא מבטיח לעצמו נכס בעלייה בערכו. אולם, בשל זינוק המדד, הוא עשוי לגלות כי שיעור גדול מתשואתו התיאורטית על ערך הנכס, ואף יותר מכך, הולך לתשלום עלויות הבנייה שהתייקרו. בסיכומו של דבר, את העלויות הללו מישהו חייב לספוג. יזמים וקבלנים יכולים לספוג את עליית התשומות בטווח הקצר, אך בראייה ארוכת טווח הם מגלגלים את העלות לרוכש, שהופך להיות הגורם העיקרי שמשלם את המחיר.