מתי כבר יתחילו לבנות? המדינה לוחצת על הגז, אבל השוק עדיין על הברקס

שנים של עיכובים, רגולציה כבדה, תכניות בנייה שלוקחות חמש שנים רק לאישור, ודיירים סרבנים שמספיק שיגידו “לא” כדי לעצור פרויקט שלם, כל אלה הפכו את תחום הפינוי־בינוי בישראל למבוי סתום.
גם כשכבר יש יזם, בניין ישן ותמיכה של הרוב, הכול נתקע בין עירייה אחת, שכירות זמנית יקרה, והליכי תכנון מסורבלים. עכשיו, על רקע מתקפת הטילים מאיראן והצורך הדחוף במיגון, המדינה סוף סוף משנה גישה. יוזמה חדשה של רשות המסים מציעה להרוס את הבניינים שנפגעו ולבנות תחתיהם מגדלים חדשים, ממוגנים ויעילים גם אם זה אומר לעקוף התנגדויות, לקבוע שמאות לדיירים, ולהעביר את הכסף ישירות ליזם במקום לבזבז אותו על שנים של שכירות. מדובר במהלך תקדימי שדורש חקיקה, שיתוף פעולה מצד העיריות, ומהירות תכנון.האם זה באמת מה שישחרר את הפקק? התשובה תלויה לא רק בכוונות, אלא גם בביצוע.

מצרף לכם תמונה שתבינו עד כמה זמן המתנה רק עולה ועולה.

קרדיט: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה

ממש לאחרונה המדינה החליטה להתערב.
במקביל לפרסומים של לשכת הסטטיסטיקה על ירידה בהתחלות הבנייה בהתחדשות עירונית, התחום שהכי חשוב זה לחיזוק ומיגון בניינים ישנים. שורת צעדים מתחילה לגלות שינוי כיוון. גם השיח משתנה, כבר לא מדברים רק על שדרוג חזיתות או תוספת מרפסות, אלא על ביטחון לאומי. במילים פשוטות, פינוי־בינוי הפך ממותרות, להכרח. כמובן יש גם אזורים שבהם הפינוי בינוי הרבה יותר קריטי ומשמעותי במיוחד בדגש על ביטחון של דיירים. רק שתבינו את הסיטואציה, בבת-ים ובני ברק אחוז הדירות ללא ממ״ד עולה על 85% מכלל הדירות.

כמובן גם שוק ההון מתחיל להגיב למצב. אחרי תקופה של קיפאון יחסי, בימים שאחרי ההסלמה מול איראן ראינו גיוסים (אג”ח) בהיקפים משמעותיים מצד חברות נדל”ן, עם ביקושי יתר מצד מוסדיים וציבור כאחד. רק בשבוע אחד, מגדלי הים התיכון גייסה 350 מיליון שקל באג”ח, אנשי העיר גייסה 50 מיליון שקל בהנפקת מניות לפי שווי נמוך מהעבר, וחברת “מותג עירוני” הנפיקה אג”ח חדשה בריבית גבוהה במיוחד של 8.1%. המסר ברור, המוסדיים רואים את גל ההתחדשות שמתקרב ורוצים להיות שם, גם במחיר של סיכון.

במקביל, בעלי שליטה בחברות כמו עמרם אברהם, דניה סיבוס וקרסו נדל”ן ניצלו את הראלי (עלייה) של השבועות האחרונים וביצעו מימושים במאות מיליוני שקלים. הרקע לכך ברור, הציבור רואה את ענף הבנייה כתחום שיהיה חייב לצמוח, אחרי מתקפה שבה נפגעו  עשרות אלפי בתים בישראל, וכאשר קצב ההתחדשות עומד על אלפים בודדים בשנה. על פי הערכות יזמים, המדינה לא מתקרבת אפילו למחצית מקצב המיגון הנדרש.

בתמונה הבאה אפשר לראות את הביקוש החזק להתחדשות הדירות.

קרדיט: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה

אבל למרות כל הכוונות, המספרים בשטח עדיין לא מספקים. ברבעון הראשון של 2025 נרשמה ירידה בהתחלות בנייה בהתחדשות עירונית, ונראה שהפער בין תכנון למימוש רק הולך ומעמיק. הקשיים מתחילים מבפנים, ליזמים לוקח שנים לגבש החלטה עם הדיירים, ולפעמים מספיק שכן אחד שמסרב כדי להקפיא פרויקט שלם. המדינה ניסתה לפתור את זה בחקיקה, וקבעה תנאים ברורים שבהם ניתן לעקוף דייר סרבן אם הסירוב שלו אינו סביר. אבל עדיין, התהליך איטי וסבוך.

גם ההיבט המשפטי מקבל נפח. כתבי ההתחייבות לדיירים הפכו למסמכים מורכבים, עם זכויות נרחבות במיוחד לבני 70 פלוס, כולל בחירה בין דירת תמורה, מעבר לבית אבות, או קבלת כסף במקום דירה. כל אלה חשובים, אך גם יוצרים עומס תפעולי על יזמים שלא תמיד מצליחים לעמוד בכל התנאים.

בזמן שהמערכת מתמודדת עם האטה בשטח ועם דיירים שמסרבים לחתום, בממשלה מתחילים להזיז את החוקים.
אחת היוזמות המרכזיות מגיעה מרשות המסים ממש היום, שבראשה עומד שי אהרונוביץ’, ומציעה שינוי עמוק בגישה. במקום לשפץ בניינים שנפגעו מהטילים, להרוס אותם ולבנות תחתיהם מגדלים חדשים, ממוגנים ויעילים יותר. את המהלך הזה רוצים ליישם בשני כלים עיקריים. ראשית, חקיקה תקדימית שתאפשר למדינה להוריד את אחוז ההסכמה הדרוש מהדיירים או אף לבטל את הצורך בהסכמה, בתנאי שיינתן להם ייצוג עצמאי שישמור על זכויותיהם. בנוסף במקום שהמדינה תשלם לדיירים שכר דירה או מלון במשך שנים, היא תעביר את הכסף הזה ישר לפרויקט, למשל ליזם שבונה את הבניין החדש. ככה אפשר להתחיל לבנות מהר יותר ולחסוך הרבה כסף למדינה.
בנוסף דיירים שימשיכו להתנגד יוכלו למכור את הדירה למדינה לפי שווי שייקבע בשמאות מוסכמת, ויקבלו גם פטור חלקי ממס שבח (הוא מס שגובה המדינה על הרווח ממכירת נכס מקרקעין) או מס רכישה על הדירה הבאה. התנאי הקריטי להכול הוא קצב, העיריות יידרשו לקדם את התכנון במהירות, אחרת מס רכוש לא ישתתף במימון. מדובר במהלך שיש בו לא מעט איתרונות ובעיקר ניסיון לקצר תהליכים שבמצב הנוכחי פשוט אי אפשר להרשות לעצמנו שימשכו עוד חמש או שבע שנים.

אז מה אפשר ללמוד מכל זה?
‏בסופו של דבר אני רוצה שתשימו לב איך על אף שלפעמים מרגיש לנו שההזדמנות בשוק הישראלי התפספסה לנו כמו תל אביב בנקים ותל אביב ביטוח שעלו מאות אחוזים, אנחנו צריכים להבין שכמו תמיד יש הזדמנויות בשוק ההון ואחת מהן ממש נמצאת לנו מתחת לאף.
כל נושא פינוי בינוי בארץ החל מהצפון במטולה וראש הנקרה עד לקיבוצים בדרום ישופצו לכן זה לא שאלה של האם זה שאלה של מתי, וברגע שאני מבין את זה אני רק צריך לבצע התאמה לנושא התמחור ובעיקר להגיע להבנה שמצד אחד בעלי העניין מוכרים מניות בשבוע האחרון ומצד שני אני יכול להבין שיש לי פה עוד קטליזטורים מרכזיים שיגרמו לתעשייה לעלות.
זאת אומרת שאולי זה לא הזמן הכי נכון להכנס אבל כן אני לגמרי שם לעצמי את זה ברשימת המעקב.
שרשרת הערך בסיטואציה הזאת היא מאוד רחבה, זה מתחיל מפיזית חברות פינוי בינוי שיהנו מפרוייקטים עד לחברות תשתיות ולחברות שמספקות את החומרי הגלם לבנייה דרך חברות שצריכות לממן את הפרויקטים האלה. החל אשראי חוץ בנקאי שהוא תחום מאוד מאוד צומח ואם זה הבנקים.
לסיכום, יש פה תעשייה שלמה שהולכת להנות ולכן אני לא אומר בהכרח עכשיו זה הזמן לבנות פוזיציה אבל כן זה לגמרי הזמן לשים את זה ברשימת מעקב ליום שיגיע, כי הוא יגיע.

ההזדמנות ברורה, אבל גם הסיכון. מה שיכריע את הכיוון יהיה לא רק כסף או תכניות בנייה, אלא היכולת של כל הצדדים, מדינה, יזמים ודיירים לייצר ודאות משותפת ולזוז קדימה מהר. כי הפעם, פשוט אי אפשר לחכות עוד חמש שנים לאישור.