הכוח נמצא אצל רוכשי הדירות כבר תקופה, אבל לא בכל עיר ובכל נכס

כשמחפשים דירה, השאלה הראשונה היא בדרך כלל כמה מבקשים עליה. אבל כדי להבין אם המחיר סביר, צריך לדעת מה קורה בנכסים דומים באותה סביבה. דירה קטנה בבניין ותיק ודירה גדולה בבניין חדש יכולות להשתייך לאותה עיר, ובכל זאת לפעול בשווקים שונים. לכן גם כותרת על ירידת מחירי הדירות אינה מספיקה כדי להבין אם הנכס שמעניין אותנו באמת נעשה זול יותר.

נתוני יד2 שפורסמו ב29 בספטמבר מציגים ירידה שנתית במחיר למ״ר ב16 מתוך 20 השוואות של עיר וקבוצת גודל. זהו סימן לחולשה בחלקים שנבדקו, אך לא מדידה של כלל הדירות בישראל. הבדיקה כוללת עשר ערים ושתי קבוצות שטח, ואינה מפרטת את מועדי ההשוואה המדויקים ואת המתודולוגיה המלאה. 

איפה הירידות בולטות

בקבוצת הדירות ששטחן 91 עד 120 מ״ר, המאפיינת בדרך כלל דירות ארבעה חדרים, נרשמו ירידות בשמונה מעשר הערים. בקבוצה של 61 עד 90 מ״ר, המאפיינת בעיקר דירות שלושה חדרים, נרשמו גם כן ירידות בשמונה ערים. אלה קבוצות שטח, ולכן אין לראות בהן חלוקה מדויקת לפי מספר חדרים.

השינויים הם שנתיים ומתייחסים למחיר למ״ר. 

למה הדירות הקטנות רגישות יותר לכיס של הצעירים

הסבר אפשרי לירידות החדות יותר בדירות הקטנות בחלק מהערים הוא הרגישות הכלכלית של קהל הרוכשים שלהן, ובהם צעירים שקונים דירה ראשונה. בתחילת הדרך ההון העצמי עשוי להיות מוגבל יותר, ולכן עלות המשכנתה וההחזר החודשי יכולים להשפיע מאוד על התקציב. כשהמימון מכביד, חלק מהרוכשים נאלצים לחפש דירה זולה יותר או לדחות את הרכישה, דבר שעשוי ללחוץ על המוכרים להתגמש במחיר. עם זאת, הנתונים שפורסמו אינם כוללים את גיל הרוכשים, ולכן זהו הסבר כלכלי אפשרי ולא סיבה שהוכחה בבדיקה.

אותה עיר יכולה לנוע בשני כיוונים

הפערים בטבלה ממחישים מדוע צריך לרדת לרמת הנכס. המשמעות האנליטית היא שהגדרת עיר כזולה יותר או יקרה יותר עלולה להסתיר את מה שקורה בסוג הדירה שהרוכש מחפש. ממוצע עירוני יכול לספק כיוון, אבל הוא אינו תחליף להשוואה בין דירות דומות בשכונה הרלוונטית.

ייתכן שפערים כאלה קשורים להבדלים בביקוש, בתקציב הרוכשים או בתמהיל הנכסים שנמדדו. אלה הסברים אפשריים בלבד, שאינם מוכחים בנתונים שפורסמו. כדי לקבוע מה מניע את השינוי צריך מידע נוסף על השכונות, מאפייני הדירות והיקף התצפיות בכל קבוצה.

מקור: פרויקט תל אביב

מחיר למ״ר הוא תחילת הבדיקה

חלוקת מחיר הדירה בשטחה מאפשרת להשוות נכסים בגדלים שונים, אבל אינה מבטלת הבדלים באיכותם. ירידה בממוצע עשויה לשקף הוזלה של נכסים דומים, אך גם שינוי בסוג הנכסים שנכללו במדידה. אם בתקופה מסוימת נמדדו יותר דירות ישנות או נכסים במיקומים פחות מבוקשים, צריך להביא זאת בחשבון לפני שמסיקים שכל דירה באזור איבדה מערכה.

מדד מחירי הדירות הרשמי מבוסס על עסקאות המדווחות לרשות המסים ומשתמש במודל סטטיסטי שמביא בחשבון מאפיינים כמו שטח, גיל הדירה וממ״ד. מטרתו לנטרל ככל האפשר שינוי באיכות הדירות הנמדדות. גם אומדנים ראשוניים מתעדכנים בעקבות דיווחי עסקאות שמגיעים באיחור.

הנחה במחיר עדיין צריכה לעבור את מבחן המימון

מבחינה כלכלית, מחיר רכישה נמוך יותר משפר את נקודת הפתיחה, אך כדאיות העסקה תלויה גם במימון ובהוצאות. משקיע צריך לבחון כמה שכירות יישאר בידיו לאחר תחזוקה, תקופות ללא שוכר ועלויות נוספות, ולהשוות זאת לעלות ההלוואה ולחלופות השקעה.

לדוגמה חישובית בלבד, דירה שעולה שני מיליון שקל ומניבה 5,000 שקל בחודש מייצרת תשואה שנתית ברוטו של 3%. אם מחירה יורד ל1.9 מיליון שקל והשכירות נשארת זהה, התשואה עולה לכ3.16%. ההנחה מועילה, אבל אינה משנה לבדה את כלכלת ההשקעה. זו תשואה לפני הוצאות ומסים, ולא תשואה על ההון העצמי לאחר מימון.

גם לרוכש דירה למגורים כדאי לבחון את העסקה במלואה. החיסכון במחיר צריך להישקל לצד ההחזר החודשי, ההוצאות הצפויות והיכולת להחזיק בנכס לאורך זמן. המחיר המבוקש הוא רק אחד המשתנים בהחלטה.

מה צריך לראות בהמשך

להערכתי, כדאי לבחון האם הירידות נמשכות בנכסים דומים, האם עסקאות סגורות מאשרות אותן, ומה קורה להיקף העסקאות ולמשך הזמן שנדרש למכור. מחיר שיורד לצד התאוששות במכירות עשוי לספר סיפור שונה ממחיר שיורד בשוק שבו כמעט אין עסקאות.

המשמעות למשקיעים היא לבחון כל נכס דרך המחיר המקומי, ההכנסה הצפויה ועלות המימון. הנתונים מצדיקים השוואה קפדנית ומשא ומתן מבוסס יותר. הם אינם מספיקים כדי לקבוע שנוצרה הזדמנות בכל עיר, או שהירידות הסתיימו.