הדירות מתעכבות וההכנסות נדחות, כך נפגעות קרנות הריט למגורים

בעולם ההשקעות יש משהו פשוט ומושך בדירה להשכרה.
הקרן רוכשת דירה, מכניסה שוכר ומקבלת בכל חודש הכנסה קבועה. אלא שבין רכישת הדירה לבין קבלת שכר הדירה קיימת תקופה קריטית שבה הנכס עדיין נמצא בבנייה, אינו מאוכלס ואינו מייצר הכנסה.

בתקופה של ריבית ועלויות מימון גבוהות, כל חודש כזה הופך למשמעותי יותר.
הקרן כבר התחייבה להשקעה ולעיתים גם העבירה חלק מהתמורה, אך ההכנסה שעליה התבססה העסקה עדיין לא התחילה להגיע. אם המסירה מתעכבת במספר גדול של דירות, הפער הזה מתחיל להשפיע על תזרים המזומנים, על תחזיות ההכנסה ועל קצב הצמיחה של הקרן.

זו הסיבה שהעיכובים שנחשפו בדוחות קרנות הריט למגורים למחצית הראשונה של 2026 אינם רק סיפור על קבלנים שלא עמדו בלוחות הזמנים, הם חושפים נקודת חולשה במודל כולו, התלות של הקרנות בגורם חיצוני כדי להפוך את ההשקעה שלהן לנכס מניב.

דירה שנרכשה עדיין אינה בהכרח נכס מניב

קרנות ריט למגורים מגייסות הון וחוב, רוכשות מקבצי דירות ומשכירות אותן לתקופות ארוכות. ההכנסה המרכזית שלהן מגיעה משכר הדירה, בעוד שהוצאות המימון, התחזוקה והניהול מקטינות את הסכום שנשאר לקרן ולמשקיעים.

חלק מהדירות נרכשות בפרויקטים שכבר הושלמו, אך חלק משמעותי נרכש עוד בשלב ההקמה.
הקרן יכולה בדרך הזאת להבטיח לעצמה מלאי גדול של דירות ולעיתים גם לקבל מחיר טוב יותר, אבל היא מקבלת על עצמה סיכון נוסף. מועד תחילת ההכנסה תלוי בקצב הבנייה וביכולת של היזם למסור את הדירות בזמן.

עיכוב של מספר חודשים אינו רק שינוי טכני בלוח הזמנים. האכלוס נדחה, תקופת השיווק נדחית ושכר הדירה שאמור היה להיכנס בכל חודש אינו מתקבל. במקביל, חלק מהוצאות הקרן והתחייבויות המימון שלה ממשיכות להתקיים.

הפגיעה משמעותית במיוחד בענף שבו התשואה השוטפת משכירות נמוכה יחסית.
כאשר הפער בין תשואת הנכס לבין עלות החוב קטן, גם דחייה זמנית בהכנסות יכולה להכביד על התוצאות.

מגוריט מציגה את הפגיעה הרחבה ביותר

מגוריט היא קרן ריט ציבורית המתמקדת ברכישה, ייזום והשכרה של דירות למגורים בישראל. נכון ליוני 2026 היו ברשותה 2,209 דירות שנרכשו או הוקמו בפרויקטים שונים, לצד ייזום של 279 יחידות דיור נוספות.

במחצית הראשונה של 2026 קיבלה החברה פיצויים בהיקף של כ13.9 מיליון שקל בגין איחורים במסירה בחמישה פרויקטים.
לשם השוואה, בשנת 2025 קיבלה פיצויים של כ4.55 מיליון שקל, בשנת 2024 כ6.8 מיליון שקל ובשנת 2023 כ2.43 מיליון שקל.

העלייה בפיצויים אינה בהכרח התפתחות חיובית.
היא מלמדת שגם מספר האיחורים או חומרתם גדלו. מגוריט דיווחה כי לאחר הפיצוי נותר במחצית הראשונה של השנה חיסרון בהכנסות בהיקף של כ6 מיליון שקל. נוסף על כך, החברה הזהירה שהעיכובים עלולים לדחות גם הכנסות עתידיות.

הנתון ממחיש את הפער שבין פיצוי חד פעמי לבין הכנסה מנכס פעיל, והפיצוי עשוי לצמצם חלק מהנזק בתקופה מסוימת, אך דירה מאוכלסת יכולה לספק הכנסה חודשית מתמשכת.
היא גם מאפשרת לקרן להתקדם לעבר תפוסה מלאה ולייצר היסטוריה תפעולית שמקלה על תכנון ההכנסות.

מאות דירות ממתינות למסירה

בדוחות מגוריט לשנת 2025 הופיעו קרוב לעשרה פרויקטים שבהם נרשמו עיכובים, עם 281 דירות שמסירתן התעכבה או עדיין הייתה בעיכוב.

בפרויקט עץ החיים בירושלים נרכשו 80 דירות והמסירה עשויה להידחות בשנה.
בפרויקט Welcome בבת ים נדחתה מסירתן של 26 דירות בכמעט שנתיים.
בפרויקט ברחוב קהילת לודג׳ בתל אביב נמסרו 21 דירות במאי 2026, אף שהמועד המקורי היה בספטמבר 2024.

כאשר מדובר בדירה בודדת, הנזק לקרן גדולה עשוי להיות מוגבל, כאשר עשרות או מאות דירות מתעכבות במקביל, ההשפעה כבר חוצה פרויקטים ותקופות דיווח.
במקרה כזה, הקרן נאלצת להתמודד עם מספר הליכים מול יזמים, עם חוסר ודאות בנוגע למועד תחילת ההכנסה ועם פער גדל בין התוכנית העסקית לבין קצב הביצוע בפועל.
מספר רב של דירות עומדות ריקות, והמשקיעים מאבדים את הסבלנות

הבעיה אינה מוגבלת לחברה אחת

גם אזורים ליווינג, קרן הריט למגורים מקבוצת אזורים, התמודדה עם עיכוב במסירת 98 דירות בפרויקט פארק הים בבת ים. בחוזה נקבע שהדירות יימסרו ברבעון השני של 2025, אך מועד המסירה נדחה ביותר משנה.

במרץ 2026 רכשה הקרן 11 דירות נוספות בפרויקט, והחברה ציינה כי מחיר הרכישה גילם פיצוי של כ7.7 מיליון שקל בגין דחיית מועד המסירה.
במחצית הראשונה של 2026 היא הכירה בהכנסות של כ3.7 מיליון שקל מפיצויים בגין איחורים, בהשוואה לכ4 מיליון שקל בכל שנת 2025.

גם אבו פמילי מגורים התמודדה עם איחורים במסירת 60 דירות, בעיקר בשנים 2024 ו2025. בין הפרויקטים שהוזכרו נמצאים מגדלי אימרי, החרצית ומגדלי אלרואי באשדוד.
החברה קיבלה בשנת 2025 פיצויים של כ1.15 מיליון שקל בגין איחורים ובשנת 2023 פיצויים של כ205 אלף שקל.

הופעת העיכובים אצל מספר חברות מלמדת שלא מדובר בהכרח בכשל נקודתי של פרויקט אחד. המלחמה, המחסור בעובדים והפגיעה בקצב הפעילות בענף הבנייה יצרו סביבה שבה גם גופים מוסדיים שרוכשים עשרות דירות בעסקה אחת מתקשים לקבל אותן במועד.

הפיצוי אינו מחליף דירה מאוכלסת

פיצוי מיזם עשוי לרכך את הפגיעה, אך הוא אינו פותר את כל הבעיה.
ראשית, גובה הפיצוי עלול להיות נמוך מההכנסה שהקרן הייתה יכולה לקבל מהשכרת הדירות. במקרה של מגוריט, הנתונים מראים שהפיצוי לא כיסה את מלוא החיסרון בהכנסות במחצית הראשונה של השנה.

שנית, קבלת הפיצוי אינה תמיד מיידית. חלק מהמחלוקות מגיעות למשא ומתן או להליך משפטי, ולכן גם אם הקרן מעריכה שהיא זכאית לתשלום, מועד קבלת הכסף והסכום הסופי עלולים להישאר לא ברורים.

בנוסף, דחיית המסירה דוחה את כל תהליך הפיכת הפרויקט לנכס מניב. לאחר קבלת הדירה הקרן עדיין צריכה להשלים הכנות, לשווק את הנכס, לחתום על חוזים ולהגיע לתפוסה יציבה. לכן חודש של עיכוב במסירה עלול להפוך לתקופה ארוכה יותר עד שהדירה מייצרת הכנסה בפועל.

גם מנגנון הפיצוי לפי חוק המכר אינו בהכרח זהה בכל עסקה.
הזכאות תלויה בין היתר במועד חתימת ההסכם, בנוסח החוזה ובנסיבות האיחור. טענות הנוגעות למלחמה, למחסור בעובדים או לנסיבות שאינן בשליטת היזם עשויות להגיע להכרעה משפטית לפי נסיבותיו של כל מקרה.

המשקיעים צריכים להסתכל מעבר למספר הדירות

מספר הדירות שבבעלות הקרן הוא נתון חשוב, אך הוא אינו מספר את כל הסיפור. המשקיעים צריכים להבחין בין דירות מניבות שכבר אוכלסו לבין דירות שנרכשו ועדיין נמצאות בבנייה או ממתינות למסירה.

כדאי לבחון את לוח המסירות הצפוי, את מספר הדירות שהתעכבו, את שיעור התפוסה, את קצב השיווק ואת ההכנסה הממוצעת מדירה. לצד אלה חשוב לבדוק את עלויות המימון ואת הפער בין הפיצויים שהתקבלו לבין ההכנסה שנדחתה.

המבחן האמיתי מתחיל במסירת המפתחות

העיכובים אינם משנים את הצורך ארוך הטווח בדירות להשכרה בישראל, והם גם אינם מבטלים את השווי הכלכלי של הדירות שהקרנות רכשו. עם זאת, הם מזכירים שנדל״ן אינו הופך להכנסה רק משום שנחתם הסכם רכישה.

מנוע הצמיחה המרכזי של הקרנות נשאר הגדלת מספר הדירות המניבות והגעה לתפוסה גבוהה.
הסיכון המרכזי הוא שהמסירות ימשיכו להידחות בזמן שעלויות המימון נשארות גבוהות, ולכן הנתון החשוב בתקופות הבאות לא יהיה רק היקף הפיצויים, אלא מספר הדירות שנמסרו בפועל, קצב האכלוס וההכנסה שהן התחילו לייצר.