מלכודת המימון של עסקאות הנדלן נסגרת עם זינוק בביטולי החוזים

נקודות עיקריות:

• זינוק של 41% בביטולי עסקאות שנחתמו בשנים 2023-2025 חושף את הסכנה הטמונה במבצעי המימון של הקבלנים.
• שינוי רגולטורי בחוק המכר חסם את האפשרות למכור את הזכויות על הנייר ללא הון עצמי משמעותי ומאלץ רוכשים לבטל חוזים.
• נתוני המשכנתאות הגבוהים של יולי משקפים בעיקר מימוש מאולץ של חוזי עבר ולא ביקושים חדשים בשוק הדיור.

ההבטחה השיווקית של השנים האחרונות בענף הנדל"ן למגורים היתה פשוטה ומפתה במיוחד. רוכשי דירות רבים נקראו לחתום על חוזה לרכישת דירה חדשה תוך תשלום של חלק קטן בלבד ממחירה, כאשר את היתרה הגדולה הם נדרשו לשלם רק במועד האכלוס הרחוק. אלא שהתנאים הכלכליים השתנו, וההסדרים הללו, שנועדו לחלץ את השוק מקיפאון זמני, מתגלים כעת כמשקולת פיננסית כבדה המאיימת על יציבותם של רוכשים רבים ויוצרת גל של ביטולי עסקאות ברחבי הארץ.

המלכודת הפיננסית של הנדלן

מבצעי המימון האגרסיביים של הקבלנים בשנים 2023 ו-2024, המוכרים בעיקר כעסקאות 20/80, מבנה תשלומים שבו הרוכש משלם רק חמישית ממחיר הדירה במעמד החתימה ואת היתרה עם קבלת המפתח, הופכים כעת למלכודת פיננסית. על הנייר, העסקאות הללו נראו כמו הזדמנות פז; בפועל, הן הפכו למלכודת פיננסית. עם הגעת מועדי המסירה והצורך בפירעון יתרת החוב של 80% או 90% משווי הנכס, רוכשים רבים מגלים כי אינם מסוגלים לקבל משכנתה בתנאי הריבית הגבוהים של היום.

במקביל, התקווה למכור את הדירה ברווח עוד לפני האכלוס, מבלי להזדקק למשכנתה כלל, התנפצה אל מול מציאות השוק החדשה. כאשר מועד המסירה מגיע, הרוכשים נדרשים להשלים את יתרת התשלום באמצעות משכנתה. אם הריבית נותרת גבוהה והבנקים מקשיחים את תנאי החיתום, ההשפעה הישירה היא עלייה בשיעור ביטולי החוזים ופגיעה בתזרים המזומנים של החברות הקבלניות.

חסימת נתיב המילוט הרגולטורי

הקושי של הרוכשים אינו נובע רק מהריבית הגבוהה, אלא גם משינוי רגולטורי דרמטי בחוק המכר, החוק המגן על כספי רוכשי דירות חדשות ומסדיר את תנאי העברת הבעלות. תיקון לחוק שנכנס לתוקף באפריל 2025 חסם את האפשרות של רוכשים על הנייר למכור את זכויותיהם לצד שלישי לפני קבלת טופס 4, שהוא אישור אכלוס רשמי לבניין, ללא הבאת הון עצמי משמעותי מצד הקונה החדש.

השינוי הזה מונע מרוכשים ספקולטיביים, שקיוו לבצע אקזיט מהיר, לממש את הנכס בשלבי הבנייה. ללא יכולת למכור וללא יכולת לקבל מימון בנקאי מתאים, הרוכשים הללו נאלצים לבטל את החוזה מול הקבלן. ביטול כזה אינו צעד פשוט, והוא מאלץ את הרוכשים לספוג קנסות כבדים המגיעים על פי החוזים לעד 10% משווי הדירה, סכום המסתכם במאות אלפי שקלים שהולכים לאיבוד.

המספרים שמאחורי גל הביטולים

הנתונים הרשמיים של המדינה מראים כי לא מדובר בחששות תיאורטיים, אלא במגמה מובהקת. על פי דוחות הכלכלן הראשי במשרד האוצר, ד"ר שמואל אברמזון, וסגניתו גלית בן נאים, שפורסמו ב-12 באוגוסט 2026, נרשם זינוק של 41% במספר ביטולי העסקאות שנחתמו בין השנים 2023 ל-2025. ברשות המסים נקלטו 1,821 ביטולי עסקאות מתקופה זו, לעומת 1,294 ביטולים בלבד שדווחו בינואר 2026.

בחינה ממוקדת של העסקאות שנחתמו בשנת 2023 מגלה כי שיעור הביטולים מתוך כלל העסקאות באותה שנה זינק ל-4.3%. כדי להבין את קנה המידה, כדאי להשוות זאת לנתוני העבר. שיעור הביטולים של עסקאות משנת השיא 2021 עמד על 0.5% בלבד כשנתיים לאחר החתימה. גם בעסקאות שנחתמו בשנת 2024 נרשם זינוק מהיר, כאשר מספר הביטולים קפץ מ-495 בינואר ל-738 באוגוסט 2026, שיעור ביטול של 2.3% לעומת 1.5% בתחילת השנה.

המוקדים הגיאוגרפיים של המשבר

הנתונים הגיאוגרפיים מראים כי המשבר אינו מתחלק באופן שווה ברחבי הארץ, והוא מכה בעוצמה רבה יותר באזורים שבהם רמת הסיכון של הרוכשים היתה גבוהה מלכתחילה. אזור באר שבע מוביל את גל הביטולים הארצי עם 475 עסקאות מבוטלות, המהוות כ-3.4% מכלל העסקאות שנחתמו באזור בשנים 2023 עד 2025. כאשר בוחנים את עסקאות 2023 בלבד באזור באר שבע, שיעור הביטולים מגיע לנתון חריג של 7%.

באזור טבריה עומד שיעור הביטולים על כ-3.4%. עם זאת, גם הערים הגדולות והמבוקשות אינן חסינות מהמגמה הזו. בעסקאות שנחתמו בשנת 2024 נרשמו שיעורי ביטול גבוהים של 2.8% בירושלים ו-2.7% בתל אביב, נתונים המעידים כי הלחץ הפיננסי מחלחל גם לשווקים שנחשבים ליציבים וחזקים יותר.

אשליית המיליארדים של יולי

במקביל לנתוני הביטולים, פרסם בנק ישראל ב-13 באוגוסט 2026 נתונים המצביעים על היקף נטילת משכנתאות חסר תקדים של 11.56 מיליארד שקל בחודש יולי 2026. הנתון הזה מציג עלייה של 5% לעומת חודש יוני ועלייה של 8% לעומת יולי אשתקד. הנתונים מראים גם כי מסלולי המשכנתה צמודי המדד ירדו ל-9% בלבד, בעוד רכיב הפריים עלה ל-22%.

המספרים המרשימים הללו יצרו תחושה של הסתערות מחודשת על שוק הדיור, אך מומחים בענף מזהירים מפני קריאה פשטנית של המציאות. לטענת התאחדות יועצי המשכנתאות, ובפרט נציגיה שימי אדזיאשווילי ונאור גלברג, הזינוק בהיקפי המשכנתאות אינו משקף בהכרח ביקוש חדש ובריא, אלא נובע במידה רבה מרוכשי עבר שנאלצים כעת לממש את חוזי ה-20/80 הנדחים ולקחת משכנתאות ענק כדי להימנע מביטול העסקאות ומספיגת הקנסות.

הקריאה האופטימית של השוק

מצד אחד, הקבלנים והבנקים מציגים קו אופטימי המבוסס על נתוני המכירות הכלליים. על פי גישה זו, השוק נמצא בתהליך התאוששות מובהק, כפי שמשתקף בנתוני חודש יוני שבהם נמכרו 8,757 דירות חדשות ויד שנייה, זינוק של 50% לעומת יוני 2025.

התומכים בגישה זו טוענים כי גל הביטולים הוא מינורי בראייה ארצית, שכן הוא עומד על פחות מ-5% מסך העסקאות, ומרוכז בעיקר בפריפריה כמו באר שבע וטבריה, שבהן החיתום הפיננסי של הרוכשים היה גבולי מלכתחילה. לטענתם, בשוק החופשי במרכז הארץ רוב הרוכשים הם בעלי גב כלכלי איתן ומצליחים להשלים את העסקאות ללא קושי מיוחד.

המציאות המורכבת מאחורי החגיגה

מנגד, כלכלני האוצר מציגים תמונה מורכבת בהרבה, המראה כי הזינוק במכירות ביוני הוא במידה רבה אשליה אופטית הנובעת מאפקט בסיס נמוך במיוחד. ביוני 2025 הושבת המשק כמעט כליל למשך 12 ימים בשל מבצע צבאי, ולכן ההשוואה אליו מעוותת את המציאות. בהשוואה ליוני 2024, העלייה במכירות מתונה בהרבה ועומדת על 7% בלבד, כאשר רוב הגידול נרשם בשוק יד שנייה ולא בדירות חדשות.

יתרה מכך, מכירות הקבלנים בשוק החופשי הסתכמו ב-2,386 דירות בלבד ביוני 2026. מדובר אמנם בזינוק לעומת החודש המקביל אשתקד, אך בירידה חדה של 18% בהשוואה ליוני 2024. הנתונים מראים גם כי 23% ממכירות הקבלנים בשוק החופשי ביוני עדיין כללו הטבות מימון מדווחות, נתון שעלה מ-20% במאי, מה שמעיד כי הקבלנים עדיין נדרשים להציע תמריצים כדי למשוך קונים. באזור המרכז שיעור העסקאות הכוללות הטבות מימון עמד על 36%, ובנתניה על 32%.

השאלות שנותרו פתוחות לעתיד

המצב הנוכחי מעלה שאלות קשות לגבי המשך הדרך עבור ענף הנדל"ן כולו. המפקח על הבנקים בבנק ישראל כבר זיהה את הסיכון והטיל באביב 2025 מגבלות קשיחות על מבצעי המימון, וקבע כי הלוואות בלון בסבסוד קבלן, הלוואה שבה משלמים רק את הריבית השוטפת או שדוחים את כל התשלומים לסוף התקופה, לא יעלו על 10% מסך המשכנתאות החודשיות.

השאלה המרכזית כעת היא כיצד יתמודדו גופי המימון המלווים את היזמים, כמו חברת הפניקס (PHNX) בניהולה של גלית טפר, עם הלחץ הגובר על תזרים המזומנים של הקבלנים בעקבות ביטולי העסקאות. האם הקבלנים ייאלצו להוריד מחירים באופן ישיר כדי למשוך רוכשים חדשים בעלי הון עצמי, או שמא נראה עלייה במספר הפרויקטים שייקלעו לקשיים פיננסיים בשל חוסר היכולת של רוכשי העבר להשלים את התחייבויותיהם.