סיכום דו״ח Q2 2026 חברת מליסרון

נקודות מפתח

• NOI חלק הבעלים: ההכנסה התפעולית נטו מהנכסים הסתכמה ב412 מיליון שקל, עלייה של 5% לעומת 394 מיליון שקל ברבעון המקביל

• AFFO לפי גישת ההנהלה: הרווח התזרימי המתואם מפעילות הנדל״ן הסתכם ב317 מיליון שקל, עלייה של 4% לעומת 304 מיליון שקל

• פדיונות השוכרים: עלו בכ11% לעומת הרבעון המקביל, לאחר ההתאוששות בפעילות הקניונים והרגיעה היחסית במצב הביטחוני

• רווח המיוחס לבעלים: הסתכם ב289 מיליון שקל, ירידה של 34% לעומת 437 מיליון שקל ברבעון המקביל, בעיקר בשל ירידה ברווחי השערוך

• מינוף: יחס החוב לשווי הנכסים, LTV, ירד ל40%, לעומת 40.4% בסוף 2025 ו42.7% בסוף 2024

• דיבידנד: דירקטוריון מליסרון אישר חלוקה נוספת של 90 מיליון שקל

החברה פועלת בתחומי הקניונים, פארקי ההייטק, המשרדים והייזום למגורים. בבעלותה ובניהולה 18 קניונים, שישה פארקי הייטק ומשרדים בקניונים, לצד פעילות מגורים והתחדשות עירונית באמצעות אביב מליסרון. 
החברה פרסמה את תוצאות הרבעון השני ב13 באוגוסט 2026, לאחר תקופה שבה פעילות הקניונים התאוששה מהשפעת מלחמת ״שאגת הארי״.
לצד הצמיחה בפעילות הליבה, מליסרון ממשיכה להרחיב את צבר הפרויקטים, חתמה עם NVIDIA על השכרת מלוא בניין המשרדים החדש בעופר יקנעם ורכשה זכויות בקרקע בירושלים.
מנגד, עסקת רכישת קניון הזהב לא הושלמה לאחר משיכת הודעת המיזוג מול רשות התחרות.

התרחיש השורי

פעילות הקניונים ממשיכה להראות כוח תמחור וצמיחה אורגנית.
פדיונות השוכרים עלו בכ11% ברבעון, והחברה חתמה במחצית על 329 חוזים בעלייה ריאלית ממוצעת של 7% בדמי השכירות. במקביל, NOI מנכסים קיימים עלה ל427 מיליון שקל.
השילוב בין עליית פדיונות, שיפור בדמי השכירות ואכלוס שטחים חדשים מראה שהצמיחה אינה נשענת רק על הצמדת החוזים למדד, אלא גם על ביקוש ממשי לשטחי החברה.

מנוע הצמיחה השני הוא צבר הפרויקטים. מליסרון מחזיקה כ101 אלף מ״ר בבנייה, שצפויים לייצר NOI שנתי של 139 מיליון שקל בתפוסה מלאה.
פרויקטים נוספים בייזום עשויים להוסיף 92 עד 102 מיליון שקל.
חלק משמעותי מהשטחים כבר שווק, כולל מלוא שטחי המשרדים במגדל לנדמארק B ומלוא הבניין החדש בעופר יקנעם, מה שמקטין את סיכון האכלוס ומגדיל את הנראות להכנסות עתידיות.

התרחיש הדובי

הרווח המיוחס לבעלים ירד ברבעון ל289 מיליון שקל, לעומת 437 מיליון שקל בשנה שעברה.
הסיבה המרכזית היא ירידה ברווחים מעליית שווי הנדל״ן, סעיף חשבונאי שמושפע משיעורי היוון, מדד, דמי שכירות והתקדמות הפרויקטים.
הירידה אינה מצביעה כרגע על פגיעה בפעילות הליבה, אך היא מזכירה ששווי הנכסים והרווח המדווח עלולים להיות רגישים לעלייה בתשואות ולסביבת ריבית גבוהה.

הסיכון השני נמצא בקצב ההתרחבות.
מליסרון משקיעה במקביל בקניונים, משרדים, מגורים והתחדשות עירונית, בעוד החוב הפיננסי נטו עומד על כ11.7 מיליארד שקל.
יחס הLTV השתפר ל40% ולחברה נזילות ונכסים פיננסיים זמינים של כ1.5 מיליארד שקל, אך עיכובים בבנייה, עלויות גבוהות מהצפוי או האטה במכירת דירות עלולים לדחות את תרומת הפרויקטים וללחוץ על התשואה.

מסקנה

תזת ההשקעה התחזקה ברמת פעילות הליבה. העלייה בNOI, בAFFO, בפדיונות ובדמי השכירות מראה שהקניונים ממשיכים לצמוח גם לאחר תקופה ביטחונית מורכבת. הירידה ברווח הנקי נובעת בעיקר משערוכים נמוכים יותר ולכן אינה משנה לבדה את התמונה העסקית.
המשתנה החשוב להמשך הוא היכולת להפוך את צבר הפרויקטים הגדול להכנסה תזרימית, בלי לפגוע באיכות המאזן.

פעילות הקניונים חוזרת לצמוח

לקניוני מליסרון שיעור תפוסה של כ99%, כ2,400 שוכרים ושטחי השכרה מנוהלים של כ542 אלף מ״ר. השיפור ברבעון הושפע מסיום שינוי התמהיל בעופר הקריון, פתיחת חנויות, חידושי חוזים, אכלוס שטחים ועליית המדד.
הקומה החדשה בעופר רמת אביב והרחבות נוספות מאפשרות לחברה להכניס מותגים חדשים ולשפר את חוויית הביקור, מה שעשוי לתמוך בפדיונות ובדמי השכירות.

פעילות המשרדים נהנית מחוזים חתומים

שיעור התפוסה בפארקי ההייטק ובמשרדים עומד על כ96%.
מליסרון חתמה על הסכם להשכרת מלוא בניין המשרדים החדש בעופר יקנעם לNVIDIA.
הבניין צפוי לכלול כ29 אלף מ״ר ולייצר NOI שנתי של כ23 מיליון שקל לאחר השלמתו הצפויה ב2028.
גם מלוא שטחי המשרדים במגדל לנדמארק B הושכרו, נתון שמקטין את סיכון השיווק בפרויקטים מרכזיים.

פעילות המגורים הופכת למנוע משמעותי

אביב מליסרון מחזיקה צבר של כ13,300 יחידות דיור, מתוכן כ5,500 ברמות ודאות גבוהות. צבר ההכנסות העתידי מחוזים מחייבים למכירת דירות הגיע ל1.345 מיליארד שקל, לעומת 1.024 מיליארד שקל בסוף 2025.
הפעילות עדיין דורשת השקעות משמעותיות, אך היא מרחיבה את מקורות הצמיחה מעבר לקניונים ולמשרדים.

המאזן ממשיך להשתפר

יחס הLTV ירד ל40% ויחס החוב להון ולחוב ירד ל49.8%.
למליסרון דירוג מנפיק ilAA עם תחזית יציבה, מח״מ חוב ממוצע של 3.4 שנים וריבית אפקטיבית צמודה ממוצעת של 2.53%. מנגד, כ88% מהחוב הפיננסי של החברה, ללא אביב מליסרון, צמוד למדד.
חוזי השכירות צמודים גם הם ולכן קיימת הגנה חלקית, אך עלייה חדה במדד מגדילה באופן מיידי את יתרת החוב ואת הוצאות המימון.

שאלות מפתח

1. מה יהיה לוח הזמנים המעודכן להכרה בNOI של 139 מיליון שקל מהפרויקטים שכבר נמצאים בבנייה?

2. כיצד מתכננת ההנהלה לממן את ההתרחבות במגורים ובמשרדים בלי לעצור את הירידה ביחס הLTV?

3. מהו קצב המכירות הנדרש באביב מליסרון כדי להצדיק את ההשקעות ואת הוצאות השיווק הגדלות?

למה לשים לב ברבעון הבא

1. NOI מנכסים קיימים: המשך צמיחה מעל שיעור עליית המדד יעיד שהחברה עדיין מצליחה להעלות דמי שכירות ולשפר את תמהיל השוכרים.
   האטה משמעותית תאותת שהצמיחה האורגנית נחלשת.

2. קצב האכלוס והשלמת הפרויקטים: התקדמות בלנדמארק, עופר נוף הגליל, עופר יבנה ועופר יקנעם תשפר את הנראות להכנסות.
   דחייה בלוחות הזמנים תרחיק את תרומת הNOI ותגדיל את עלויות המימון.

3. פעילות המגורים: גידול נוסף בצבר ההכנסות ובמספר הדירות שנמכרו יתמוך בהפיכת אביב מליסרון למנוע רווח משמעותי.
   האטה במכירות לצד המשך גידול בהשקעות תגדיל את צריכת המזומנים.

מה אומרת ההנהלה

אופיר שריד, מנכ״ל מליסרון

״ברבעון השני של שנת 2026, במקביל לרגיעה היחסית במצב הביטחוני, עלו פדיונות השוכרים בקניוני החברה בשיעור של כ11% לעומת התקופה המקבילה אשתקד.״

הציטוט מדגיש שההתאוששות נראית בפעילות השוכרים עצמם ולא רק בדמי השכירות המדווחים. השאלה להמשך היא כמה מהצמיחה תישמר לאחר שההשוואה מול תקופת המלחמה תהפוך למאתגרת יותר.

סיכום

מליסרון הציגה רבעון טוב בפעילות הליבה.
הNOI והAFFO צמחו, הפדיונות התאוששו ודמי השכירות בחוזים חדשים עלו מעבר למדד.
במקביל, החברה מחזיקה צבר פרויקטים גדול עם שיעורי שיווק גבוהים וממשיכה להרחיב את פעילות המגורים.

החולשה המרכזית נמצאת ברווח החשבונאי, שירד בשל רווחי שערוך נמוכים יותר, ולא בתזרים התפעולי. המאזן נשאר יציב ויחס הLTV ממשיך להשתפר, אך היקף החוב וההשקעות מחייבים משמעת פיננסית.