מבצעי המימון חוזרים כבומרנג לשוק הדיור

בשנים האחרונות קבלנים מצאו דרך להתגבר על אחד החסמים הגדולים ביותר בשוק הדיור: הקושי של רוכשים להביא הון ולשלם על דירה יקרה כבר במועד הרכישה. במקום לדרוש את מרבית הכסף מיד, הם הציעו מבצעי מימון שאפשרו לשלם סכום קטן בחתימת החוזה ואת היתרה רק לקראת מסירת הדירה.

מבחינת הרוכש, זו נראתה כמו הזדמנות להבטיח דירה במחיר הנוכחי ולקנות זמן. מבחינת הקבלן, זו הייתה דרך להמשיך למכור גם בתקופה של ריבית גבוהה וביקוש חלש. אלא שהמבצעים לא פתרו את בעיית המימון. הם פשוט דחו אותה. כעת, חלק מהעסקאות מגיעות לרגע שבו הרוכשים נדרשים להוכיח שהם מסוגלים להשלים את התשלום, והפער בין ההתחייבות שנחתמה לבין היכולת הכלכלית בפועל מתחיל להיחשף.

המספר עלה ב 41% אבל חשוב להבין מה הוא מודד

נכון לאוגוסט 2026 נקלטו 1,821 ביטולים של עסקאות לרכישת דירות חדשות שנחתמו בשנים 2023 עד 2025. בינואר 2026 עמד מספר הביטולים הידוע על 1,294. מדובר בתוספת של 527 עסקאות ובעלייה של כ 41% במספר הביטולים שנקלטו בין שתי נקודות הבדיקה.

ההבחנה הזאת חשובה. הנתון אינו אומר שמספר העסקאות שבוטלו במהלך 2026 לבדה עלה ב 41%. הוא גם אינו אומר שכל 1,821 העסקאות בוטלו באוגוסט. מדובר בעסקאות משנים קודמות שהביטול שלהן כבר נקלט במערכת עד אוגוסט. חלק מהעלייה יכול לנבוע מביטולים חדשים וחלקה מהעובדה שעסקאות ישנות התקדמו לנקודה שבה התברר שלא ניתן להשלים אותן.

עיקר העסקאות שבוטלו נחתמו בשנת 2024, שבה מבצעי המימון של הקבלנים הפכו לחלק משמעותי משוק הדירות החדשות. שיעור הביטולים מתוך העסקאות שנחתמו באותה שנה הגיע ל 2.3%. לשם השוואה, מתוך העסקאות שנחתמו בשנת 2021 בוטלו בחלון זמן מקביל כחצי אחוז בלבד. מדובר עדיין במיעוט מכלל העסקאות, אך הפער לעומת 2021 מצביע על עלייה ברורה בסיכון לכך שחוזה רכישה לא יושלם.

העסקה נחתמה אבל מבחן המימון נדחה

במבצע המכונה 20/80, הרוכש משלם 20% ממחיר הדירה במועד שנקבע בתחילת העסקה ואת 80% הנותרים סמוך למסירה. קיימים גם מבנים שבהם התשלום הראשוני נמוך יותר. היתרון ברור: הרוכש אינו חייב לקחת מיד משכנתה מלאה, והקבלן מצליח לחתום על חוזה גם עם לקוח שעדיין לא יכול להשלים את כל המימון.

הבעיה מתחילה בכך שהיכולת לשלם בעוד כמה שנים אינה מובטחת. בתקופה שבין החתימה למסירה הריבית יכולה להשתנות, הבנק יכול להעריך את הדירה במחיר נמוך מהמחיר בחוזה, הכנסת משק הבית יכולה להיפגע וההון העצמי המתוכנן עשוי שלא להספיק. גם רוכש שבנה על מכירת דירה אחרת עלול לגלות שהמכירה מתעכבת או שהמחיר שהוא יכול לקבל נמוך מהצפוי.

במילים פשוטות, מבצע המימון מאפשר לחתום היום ולהתמודד עם השאלה הקשה מאוחר יותר. החוזה נרשם כמכירה, אך היכולת להשלים את העסקה נבחנת רק בהמשך. זו בדיוק הסיבה שבנק ישראל הגביל בשנת 2025 את החשיפה של הבנקים למבצעי מימון מסוימים ולהלוואות בלון המסובסדות בידי הקבלנים. הלוואת בלון היא הלוואה שבה חלק משמעותי מהקרן משולם בסוף התקופה ולא בתשלומים שוטפים.

גל הביטולים עדיין עשוי להתרחב

רק בכ 40% מהדירות שנרכשו בשנת 2024 כבר התבצעה מסירה. פירוש הדבר הוא שרבים מהרוכשים עדיין לא הגיעו למועד שבו עליהם להעביר את רוב התמורה, לקחת משכנתה או להציג לקבלן את מלוא מקורות המימון.

זה הופך את 1,821 הביטולים לנתון ביניים ולא בהכרח לסוף התהליך. אם חלק מהרוכשים שעדיין ממתינים למסירה יתקשו להשיג את הכסף, המספר עשוי להמשיך לעלות. מנגד, אי אפשר להסיק מכך שכל העסקאות שנותרו נמצאות בסכנה. חלק גדול מהרוכשים עשוי להשלים את התשלום ללא בעיה.

המשמעות היא שהמספר המצטבר לבדו אינו מספיק. כדי להבין את עומק התופעה צריך לעקוב אחר שיעור הביטולים מתוך כלל העסקאות בכל שנת רכישה, אחר המועד שבו כל חוזה בוטל ואחר שיעור הדירות שכבר הגיעו למסירה. בלי הנתונים האלה קשה לקבוע אם מדובר בבעיה ממוקדת בקבוצת עסקאות מסוימת או בתופעה שמתרחבת לכלל השוק.

נתוני המכירות נראים חזקים יותר מהמציאות

ביוני 2026 נמכרו בישראל 8,757 דירות חדשות ודירות יד שנייה. מדובר בעלייה של 50% לעומת יוני 2025, אך בסיס ההשוואה היה חלש במיוחד בגלל מבצע עם כלביא, שבמהלכו הפעילות במשק הושבתה בחלק מהחודש. מול יוני 2024, תקופה שמספקת השוואה נקייה יותר, העלייה הסתכמה בכ 7% בלבד.

גם העלייה המתונה הזאת לא התפזרה באופן שווה. עיקר השיפור הגיע מדירות יד שנייה ומדירות שנמכרו במסגרת תוכניות ממשלתיות. מספר העסקאות בשוק החופשי, לאחר הוצאת הדירות המסובסדות, הסתכם ב 7,550 ולא הציג צמיחה מול יוני 2024.

החולשה בולטת במיוחד במכירות הקבלנים בשוק החופשי. ביוני נמכרו 2,386 דירות כאלה. מדובר בזינוק של 66% מול החודש החלש ביוני 2025, אך בירידה של 18% לעומת יוני 2024. לכן, הכותרת על עלייה של 50% בכלל העסקאות אינה מעידה לבדה על התאוששות של שוק הדירות החדשות.

גם בשוק היד השנייה, שבו נרשם שיפור מול יוני 2024, מספר העסקאות עדיין היה נמוך בהשוואה לרוב חודשי יוני מאז תחילת שנות האלפיים. התמונה הרחבה היא של שוק פעיל יותר מהשפל החריג של השנה שעברה, אך עדיין חלש ביחס לעבר.

מבצעי המימון לא נעלמו

למרות המגבלות שהטיל בנק ישראל, מבצעי המימון ממשיכים להוות חלק משמעותי מהמכירות באזורים מסוימים. באזור המרכז כ 36% מהעסקאות הרלוונטיות ביוני נעשו באמצעות הטבות מימון, בדומה לחודש הקודם ומעל שיעור של 30% שנרשם ברבעון האחרון של 2025. באזור נתניה הגיע השיעור ל 32%.

כ 57% מהדירות שמכרו הקבלנים ביוני נמכרו על הנייר, כלומר לפני השלמת הבנייה. במרץ 2025, החודש האחרון לפני כניסת המגבלות, עמד השיעור על 67%. הירידה מצביעה על צמצום מסוים בתופעה, אך יותר ממחצית מהמכירות עדיין מתייחסות לדירות שהרוכש יקבל בעתיד.

תל אביב בלטה עם שיעור של 84% דירות שנמכרו על הנייר. עם זאת, חלק גדול מהמכירות באזור התרכז בשני פרויקטים, ולכן אין לראות בנתון המקומי הוכחה להתאוששות רחבה. ריכוז מכירות במספר קטן של פרויקטים יכול להציג פעילות גבוהה גם בזמן שהשוק הכללי נותר חלש.

גם פילוח הביטולים אינו אחיד. באר שבע וטבריה הציגו שיעורי ביטול גבוהים, ובקרב עסקאות שנחתמו בשנת 2024 בלטו גם ירושלים ותל אביב. הדבר מלמד שהסיכון אינו מוגבל רק לדירות זולות בפריפריה או רק לדירות יקרות באזורי הביקוש. הקושי להשלים עסקה יכול לנבוע משילוב שונה של מחיר, מינוף, מבנה התשלום ויכולת הרוכש להשיג משכנתה.

מי עלול לשלם את המחיר

עבור רוכש, ביטול חוזה לרכישת דירה עלול להיות מהלך יקר. ההשלכות המדויקות תלויות בחוזה, בנסיבות הביטול ובהסכמות עם הקבלן, ולכן לא ניתן לקבוע מהנתונים מהו ההפסד הממוצע של רוכש. במקרים מסוימים עלולים להתעורר חיובים, מחלוקות משפטיות או אובדן של חלק מהכסף שכבר הועבר.

עבור הקבלן, ביטול מחזיר למלאי דירה שכבר נחשבה כמכורה. הקבלן צריך למצוא רוכש חדש, לעיתים בסביבת ביקוש חלשה יותר, ובינתיים ממשיך לשאת בעלויות הבנייה והמימון. אם מחיר השוק ירד או שהרוכש החדש דורש הטבה גדולה יותר, הרווחיות הצפויה מהדירה עלולה להישחק.

גם הבנקים עוקבים אחר התופעה. פרויקט מגורים נשען במידה רבה על מכירות מוקדמות ועל תזרים הכספים שמגיע מהרוכשים. אם שיעור משמעותי מהחוזים אינו מגיע להשלמה, איכות המכירות המוקדמות נחלשת ורמת הסיכון של הפרויקט עולה. עם זאת, הנתונים שסופקו אינם מוכיחים שקיימת כרגע סכנה רחבה ליציבות הבנקים או לקריסה מערכתית של ענף הבנייה.

המבחן האמיתי יגיע במועד המסירה

העלייה בביטולים אינה מוכיחה ששוק הדיור כולו נמצא במשבר, אך היא חושפת את החולשה שנוצרה בתקופה שבה מכירת דירה הפכה לקלה יותר מהשלמת הרכישה. מבצעי המימון תמכו במספר החוזים בטווח הקצר, אך העבירו חלק מהסיכון לשנים הבאות.

הנתון המרכזי שצריך לעקוב אחריו הוא לא רק כמה חוזים חדשים נחתמים, אלא כמה מהם מגיעים למסירה ולתשלום מלא. לצד זאת חשוב לבחון את שיעור הביטולים מתוך כל שנת רכישה, את היקף מבצעי המימון, את המכירות בשוק החופשי ואת מידת הריכוז של העסקאות במספר קטן של פרויקטים.

אם מספר הביטולים ימשיך לעלות ככל שדירות שנמכרו בשנת 2024 יתקרבו למסירה, יהיה מדובר בסימן לכך שהקושי אינו רק חולשה זמנית במכירות, אלא תיקון מאוחר לעסקאות שנבנו על הנחה שהמימון בעתיד יהיה קל יותר. אם רוב העסקאות יושלמו, התופעה עשויה להישאר מוגבלת לקבוצה מסוימת של רוכשים ופרויקטים.