שוק הנדל״ן היה המלך הבלתי מעורער, עכשיו הקבלנים מתחילים לעצור

 

יותר דירות נשארות ללא קונה, הקבלנים מגיבים בדחיית פרויקטים, בצמצום רכישת קרקעות ובמעבר אפשרי להשכרה, מה שיכול להקל עליהם היום, יכול להקטין את היצע הדירות של כולנו מחר.
במשך שנים שוק הנדל״ן הישראלי נתפס כאחד מאפיקי ההשקעה הבטוחים והחזקים ביותר.
גם כשהריבית עלתה, העסקאות נחלשו וחוסר הוודאות גדל, התחושה הייתה שהקונים בסוף יחזרו, הדירות יימכרו והמחירים ימצאו דרך להמשיך לעלות.

עכשיו מתחיל להופיע שינוי שקשה יותר להתעלם ממנו.
מלאי הדירות החדשות שלא נמכרו הולך וגדל, עלויות המימון ממשיכות להכביד, והקבלנים כבר לא מסתפקים בעוד מבצע או בפריסת תשלומים נוחה, הם דוחים פרויקטים, מצמצמים רכישת קרקעות ובוחנים להעביר חלק מהדירות לשוק השכירות.

מבחינת הקבלנים, זו דרך להרוויח זמן להימנע מהורדת מחירים חדה, מבחינת הציבור, המשמעות רחבה הרבה יותר, מה שמקל על היזמים בטווח הקצר, עתיד לצמצם את מספר הדירות שיגיעו לשוק בשנים הבאות ולהשפיע על מחירי הקנייה, שכר הדירה והכיס של כולנו.

הנתונים מראים שהלחץ כבר לא נשאר במשרדי המכירות, בסקר שכלל יותר מ-400 קבלנים ויזמים, 64% מהמשיבים דיווחו שמלאי הדירות הלא מכורות גורם להם להאט את קידום של פרויקטים נוספים, 27% דיווחו על השפעה בינונית ו-9% אמרו שכבר עצרו או דחו פרויקטים.
במקביל, 46% מהקבלנים ציינו כי בעקבות המלאי הם משתתפים בפחות מכרזי קרקע.
כשדירות שלא נמכרו מתחילות להשפיע גם על הפרויקט הבא, האטה במכירות כבר היא כבר לא בעיה זמנית. היא הופכת לשינוי באופן שבו ענף הבנייה מתכנן את השנים הבאות.

כשהמלאי מפסיק להיות בעיית מכירות והופך לבעיה עסקית

עד עכשיו, דירה שלא נמכרה בזמן הייתה בעיקר כאב ראש למחלקת השיווק, היום היא כבר משפיעה על ההחלטות הגדולות של היזם.
כל דירה שנשארת במלאי מחזיקה בתוכה כסף שכבר הושקע בקרקע, בבנייה, במימון ובשיווק,
אבל עדיין לא חזר לקופה, ככל שעובר הזמן, הריבית ממשיכה להצטבר והלחץ על התזרים גדל.
בנקודה הזאת הקבלן כבר לא שואל רק איך למכור את הדירה הקיימת, אלא אם נכון בכלל להתחיל את הפרויקט הבא.

מקור הנתונים: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס)

המלאי עלה לכ-83.4 אלף דירות, לעומת כ-45-50 אלף דירות בתחילת העשור.
העלייה ממחישה את הלחץ שמצטבר אצל הקבלנים ואת הצורך שלהם לשנות את קצב הבנייה,
רכישת הקרקעות ואופן השימוש בדירות שלא נמכרו.

הקבלנים מתחילים לחשוב פעמיים לפני הפרויקט הבא

וזה כבר קורה בפועל, יזמים מדווחים שמלאי הדירות הלא מכורות גורם להם לדחות פרויקטים, לצמצם רכישת קרקעות ולהיות הרבה יותר זהירים לפני כל השקעה חדשה.
מבחינתם, זו לא בהכרח החלטה להפסיק לבנות, אלא ניסיון להוריד סיכון בתקופה שבה הכסף נכנס לאט יותר והוצאות המימון ממשיכות לרדת מהקופה.
כאן בדיוק מתחילה ההשפעה על כולנו, כשקבלנים קונים פחות קרקעות ומתחילים פחות פרויקטים, השינוי לא מורגש מיד,  בטווח הקצר עדיין יש דירות בשוק, ולעיתים אפילו הרבה מהן.
אבל בעוד כמה שנים, כשהפרויקטים שלא התחילו היום לא יגיעו לשלב האכלוס, ההיצע עלול להיות קטן יותר.
כלומר, עודף הדירות של היום יכול להפוך למחסור של המחר.

אז למה הקבלנים לא פשוט מורידים מחירים

על פניו, הפתרון נראה פשוט, אם הדירות לא נמכרות, מורידים את המחיר עד שהקונים חוזרים.
בפועל, עבור הקבלנים זו החלטה הרבה יותר מורכבת.
מחיר הדירה צריך לכסות את עלות הקרקע, הבנייה, המימון, המסים והשיווק, וכל הנחה משמעותית עלולה למחוק חלק גדול מהרווח שתוכנן מראש.
מעבר לכך, הורדת מחיר בדירה אחת יכולה להשפיע גם על שאר הדירות בפרויקט, ולכן יזמים רבים מעדיפים להציע מבצעי מימון, לדחות תשלומים או להוסיף הטבות, במקום להודות שהמחיר עצמו ירד.

הבעיה היא שההטבות האלה לא תמיד משנות את התמונה הכלכלית באמת.
הן יכולות להקל על הרוכש בתחילת הדרך, אבל לעיתים רק דוחות חלק גדול מהתשלום למועד מאוחר יותר. מבחינת הקבלן, זה עוזר לשמור על מחיר המחירון.
מבחינת הרוכש, חשוב לבדוק לא רק כמה משלמים היום, אלא כמה כסף יהיה צריך להביא כשהדירה תימסר ומה יהיה גובה המשכנתה באותו שלב.

כשהדירה לא נמכרת, הקבלן מתחיל לחשוב כמו בעל בית

אחת האפשרויות שעולות עכשיו יותר ויותר היא להשכיר דירות שבמקור נועדו למכירה.
מבחינת הקבלן, זו דרך להפוך נכס שלא מכניס כסף לנכס שמייצר הכנסה חודשית.
במקום למכור בתקופה חלשה או להעניק הנחה עמוקה, הוא יכול להשכיר את הדירה, לקבל שכר דירה ולהמתין לשיפור בביקוש.

אבל המעבר הזה לא פשוט כמו שהוא נשמע, קבלן רגיל לבנות, למכור ולהחזיר את הכסף לפרויקט הבא. השכרה מחייבת אותו להחזיק את הדירה לאורך זמן, לטפל בשוכרים, לממן תחזוקה ולהמשיך לשלם ריבית על ההון שהושקע, לכן המהלך מתאים בעיקר לחברות חזקות עם גישה לאשראי ויכולת להמתין.

מבחינת השוכרים, זה יכול להיות שינוי חיובי.
כניסה של חברות גדולות לשוק צפויה להוסיף דירות להשכרה ולהציע חוזים ארוכים יותר, ניהול מקצועי ויציבות גבוהה יותר, אבל חשוב לזכור שגם כאן אין פתרון חינם.
אם שכר הדירה לא מכסה את עלויות המימון והתחזוקה, הקבלנים יבקשו מהמדינה הטבות מס או תמריצים כדי שהמהלך יהיה כדאי.

כאן נכנסת המדינה לתמונה

כדי שהמעבר להשכרה יהיה כדאי, חלק מהקבלנים ירצו לקבל מהמדינה הקלות במס.
ההיגיון שלהם פשוט. דירה שנמכרת מחזירה ליזם סכום גדול בתוך זמן קצר יחסית, בעוד שדירה מושכרת מחזירה את ההשקעה בהדרגה, חודש אחרי חודש. בינתיים החברה ממשיכה לשלם ריבית, תחזוקה ועלויות ניהול, למדינה כבר יש מסלולים שנועדו לעודד הקמה של בניינים להשכרה. 

המסלולים כוללים הטבות כמו פחת מואץ, שמאפשר להכיר בחלק גדול יותר מעלות הנכס כהוצאה בשנים הראשונות, ושיעורי מס מופחתים בכפוף לתנאים הקבועים בחוק.
המטרה היא לשפר את הכדאיות הכלכלית של השכרה ארוכת טווח ולעודד חברות להחזיק דירות במקום למכור אותן מיד.
אבל כאן עולה שאלה שהמדינה לא יכולה להתעלם ממנה והיא מה הציבור מקבל בתמורה?

אם הקבלן מקבל הטבת מס, אבל יכול לגבות כל מחיר, להעלות את שכר הדירה במהירות או למכור את הדירות לאחר תקופה קצרה, ייתכן שהמדינה בעיקר עזרה לו להחזיק במלאי עד שהשוק יתאושש.
במקרה כזה הציבור מממן בעקיפין פתרון לבעיה של היזם, בלי לקבל שוק שכירות יציב באמת.
כדי שתמריץ כזה יהיה מוצדק, המדינה צריכה לדרוש תמורה ברורה.
למשל תקופת השכרה ארוכה, חוזים שנותנים לשוכר ודאות, מנגנון ידוע מראש לעדכון המחיר ושקיפות לגבי התנאים שבהם יהיה אפשר למכור את הדירות בעתיד.

מה שטוב לשוכרים עלול להגן על מחירי הדירות

הפיכת דירות לא מכורות לדירות להשכרה יכולה להיות בשורה טובה לשוכרים, היא מוסיפה דירות לשוק, מאפשרת לחברות לנהל בניינים שלמים ויכולה ליצור אלטרנטיבה מסודרת יותר לשכירות מבעל דירה פרטי.
אבל אותו מהלך בדיוק יכול להקטין את הלחץ על מחירי הדירות למכירה.
כאשר לקבלן יש מלאי גדול, הוא אמור להרגיש לחץ למכור. אם הוא מצליח להשכיר את הדירות במקום להוריד את מחירן, הוא מקבל הכנסה חודשית ויכול להמתין.
כך חלק מהמלאי יוצא משוק המכירה, לפחות באופן זמני, והצורך להעניק הנחה עמוקה נחלש.
זה לא אומר שהמחירים בהכרח יעלו, זה כן אומר שמלאי גדול לבדו לא מבטיח ירידת מחירים חדה.
השאלה החשובה היא לא רק כמה דירות לא נמכרו, אלא כמה זמן הקבלנים יכולים להחזיק בהן ומאילו מקורות הם מממנים את ההמתנה.

ראינו את אותו היגיון גם במבצעי המימון שהציעו יזמים לרוכשים.
במקום להפחית את מחיר הדירה באופן גלוי, חברות אפשרו לדחות חלק גדול מהתשלום או הציעו הלוואות בלון ובלולט בסבסוד הקבלן.
בנק ישראל הסביר שמבצעים כאלה סייעו ליזמים להתמודד עם ההאטה בלי להפחית מחירים בפועל, אך גם הגדילו את הסיכון לרוכשים ולמערכת הפיננסית, בעקבות זאת הוטלו מגבלות על השימוש בהם עד סוף 2026. בפשוטות, גם מבצע מימון וגם מעבר להשכרה יכולים לקנות לקבלן זמן. 
ההבדל הוא שבמבצע המימון נמצאה בסופו של דבר משפחה שרכשה את הדירה, בעוד שבהשכרה הדירה נשארת בבעלות החברה.

עודף הדירות של היום עלול להפוך למחסור של מחר

כאן נמצא החלק המבלבל ביותר בסיפור, כאשר יש הרבה דירות שלא נמכרו, טבעי לחשוב שהבעיה של ישראל היא עודף בנייה.
אבל שוק הדיור לא עובד רק לפי מה שקיים כרגע, הוא מושפע גם מהפרויקטים שנמצאים בתכנון ומהדירות שיגיעו לשוק בעוד כמה שנים.
אם הקבלנים מגיבים להאטה בכך שהם קונים פחות קרקעות ודוחים פרויקטים, ההשפעה לא מורגשת מיד, עדיין יש דירות בבנייה ועדיין יש מלאי שצריך למכור.

רק בהמשך מתברר המחיר, פרויקט שלא יצא לדרך היום הוא בניין שלא יהיה מוכן בעוד כמה שנים.
אם בתקופה הזאת הביקוש יתאושש, הריבית תרד או יותר משפחות יחזרו לחפש דירה, הן עלולות לפגוש היצע קטן יותר.
כך שוק הדיור יכול לעבור ממצב שבו לקבלנים יש יותר מדי דירות, למצב שבו לציבור יש פחות מדי אפשרויות.
זה גם מסביר מדוע ירידה בקצב המכירות לא תמיד הופכת מיד לירידה חדה במחירים.
הקבלנים יכולים להגיב לא רק באמצעות הנחות, אלא גם באמצעות צמצום הבנייה העתידית.
ככל שהם מצליחים להאט את היצע הדירות החדשות, כך הם מפחיתים את הלחץ על המחירים לאורך זמן.

המספרים שמאחורי המחסור העתידי מלאי הדירות בשיא, התחלות הבנייה בהאטה

מקור: הלמ״ס 

בעוד שמלאי הדירות החדשות שלא נמכרו נערם במשרדי המכירות, יזמים מגיבים בעצירת פרויקטים וצמצום התחלות בנייה.
המשמעות בעוד 3-4 שנים, כשפרויקטים אלו היו אמורים להתאכלס, השוק עלול לפגוש היצע נמוך משמעותית.

החברות החזקות יכולות לצאת מחוזקות

לא כל הקבלנים נמצאים באותו מצב, חברה עם קופת מזומנים גדולה, חוב סביר וגישה נוחה לאשראי יכולה להרשות לעצמה להמתין.
היא יכולה להשכיר דירות, להאט פרויקטים חדשים ולבחור בקפידה מתי לחזור לרכוש קרקעות.
בתקופה כזאת היא יכולה אפילו למצוא הזדמנויות, יזמים חלשים יותר עלולים למכור קרקעות, להכניס שותפים או לוותר על פרויקטים כדי להשיג מזומן.
חברה חזקה יכולה לנצל את הלחץ ולרכוש נכסים בתנאים טובים יותר.

אצל חברה ממונפת התמונה שונה, כאשר חלק גדול מהפעילות ממומן בחוב, כל חודש שבו הדירות לא נמכרות מוסיף הוצאות ריבית ומרחיק את הכסף שהיה אמור לממן את הפרויקט הבא.
חברה כזאת לא תמיד יכולה להמתין עד שהשוק ישתפר, בשלב מסוים היא יכולה להיאלץ לבחור בין הנחה אמיתית, מכירת קרקע, הכנסת שותף או צמצום הפעילות.
לכן תקופה של מלאי גבוה לא משפיעה רק על מחירי הדירות, היא יכולה לשנות גם את מפת התחרות בענף ולהעביר יותר כוח לחברות הגדולות והיציבות.

ומה זה אומר למי שרוצה לקנות דירה

עבור רוכשים, התקופה הזאת יכולה ליצור הזדמנויות למשא ומתן, אבל צריך לדעת איפה לחפש אותן.
הנתון החשוב הוא לא רק מחיר המחירון, צריך לבדוק את המחיר האמיתי של העסקה לאחר כל ההטבות, ההצמדות ועלויות המימון.

יכול להיות שקבלן לא יסכים להוריד את המחיר הרשמי, אבל יהיה מוכן לכלול חניה, מחסן, שדרוגים או פטור מחלק מההצמדה.
יכול להיות שהוא יציע תנאי תשלום שנראים נוחים, אך משאירים סכום גדול מאוד למועד המסירה.
כאן צריך לעצור ולשאול שאלה פשוטה. האם תוכלו לעמוד בתשלום הגדול גם בעוד שנתיים או שלוש?
דחיית תשלום לא מבטלת אותו היא רק מעבירה אותו קדימה.
עד אז הריבית יכולה להשתנות, ההכנסה המשפחתית עלולה להיפגע והבנק יכול להעריך את הדירה במחיר נמוך יותר מהמחיר שעליו חתמתם.
בנק ישראל הזהיר שמבצעים הכוללים דחייה משמעותית של התשלום או הלוואות בלון עלולים להגדיל את הסיכון כאשר הרוכש אינו יודע בוודאות כיצד יממן את יתרת העסקה במועד המסירה.
לכן הטבה טובה היא לא זו שמאפשרת לשלם מעט היום, הטבה טובה היא זו שמפחיתה את העלות הכוללת של הדירה בלי להשאיר אתכם עם התחייבות שלא תוכלו לעמוד בה מחר.

ומה זה אומר למשקיע בחברת נדל״ן

משקיע שבוחן חברת נדל״ן יזמית לא יכול להסתפק במספר הדירות שהיא אומרת שמכרה.
צריך לבדוק כמה כסף נכנס בפועל, כמה מהתשלום נדחה, מה גובה החוב, כמה החברה משלמת על ריבית וכמה דירות גמורות עדיין מחכות לקונה.

יש הבדל גדול בין דירה שנמצאת בשלב מוקדם של הבנייה לבין דירה שכבר הושלמה ונשארה ריקה.
בדירה גמורה, מרבית עלויות הקרקע והבנייה כבר שולמו, אך התמורה מהמכירה עדיין לא התקבלה.

גם מעבר להשכרה לא צריך להיתפס אוטומטית כחדשות טובות.
המשקיע צריך לבדוק מה שכר הדירה הצפוי, כמה יעלה לנהל את הנכס, מה שיעור התפוסה הדרוש ואיך החברה מממנת את הדירות לאורך זמן.
שוק שכירות גדול הוא לא הוכחה לרווחיות, החברה עדיין צריכה להפוך את הדירות לשוכרים משלמים, להכנסות יציבות ולתזרים שמכסה את הריבית והתחזוקה.

מה צריך לבדוק מעכשיו

הסימן הראשון יהיה קצב המכירות של הדירות החדשות, התאוששות שנמשכת כמה חודשים יכולה להקל על הקבלנים, בעוד שחודש חיובי אחד לבדו לא בהכרח מעיד על שינוי מגמה.
הסימן השני יהיה היקף המבצעים, אם הקבלנים ימשיכו להציע הטבות גדולות, דחיות תשלום ושדרוגים, הדבר יכול להעיד שהמחיר הרשמי נשמר אך הלחץ למכור עדיין גבוה.
הסימן השלישי יהיה הפעילות במכרזי הקרקע, פחות השתתפות ופחות הצעות יכולות ללמד שהיזמים מעדיפים לשמור מזומן ולא להתחייב לפרויקטים חדשים.
הסימן הרביעי יהיה מספר הפרויקטים שנדחים והתחלות הבנייה בפועל, שם אפשר יהיה לראות האם ההאטה במכירות כבר הופכת להאטה אמיתית בהיצע העתידי.
והסימן האחרון יהיה האופן שבו המדינה תבחר להתערב.
אם יינתנו הטבות לקבלנים שיעבירו דירות להשכרה, צריך לבדוק כמה זמן הדירות יישארו בשוק השכירות, אילו הגנות יקבלו השוכרים ומה תהיה העלות לציבור.

השורה התחתונה

הדירות שלא נמכרות הן רק החלק הגלוי של הסיפור.
מתחת לפני השטח מתרחש שינוי רחב הרבה יותר, הקבלנים עוברים ממצב שבו השאלה המרכזית הייתה כמה לבנות, למצב שבו הם צריכים להחליט מה לא לבנות, אילו קרקעות לא לקנות ואילו דירות לא למכור כרגע.
בטווח הקצר, השינוי הזה צפוי לתת לרוכשים כוח גדול יותר במשא ומתן ולהוסיף דירות לשוק השכירות. בטווח הארוך, הוא עלול לצמצם את היצע הדירות ולהחזיר את הלחץ למחירים.
לכן השאלה החשובה כבר לא רק מתי הקונים יחזרו, השאלה היא כמה דירות ייבנו עד שהם יחזרו, ומי ישלם על הזמן שהקבלנים מנסים לקנות.