צניחה חדה בשיעור עובדי ההייטק הרוכשים דירות בעיר

נתוני משרד האוצר חושפים תפנית דרמטית בשוק הנדל"ן הלוהט ביותר בישראל, כאשר גלי הפיטורים ושחיקת הדולר מבריחים את קהל היעד הטבעי של העיר- עובדי ההיי-טק.

במשך שנים ארוכות שוק הנדל"ן של תל אביב נחשב לקטר הכלכלי הבלתי מעורער של מדינת ישראל ולסמל המובהק של עושר ושגשוג. אחד ממנועי הצמיחה המרכזיים והחזקים ביותר מאחורי הזינוק המטאורי במחירי הדיור בעיר היה איך לא? תעשיית ההייטק המקומית. תעשיית ההייטק המקומית הזרימה אל השוק עשרות אלפי עובדים בעלי יכולת השתכרות יוצאת דופן. 

הריכוז החריג של חברות טכנולוגיה בינלאומיות וסטארטאפים הפועלים בעיר ובסביבתה הקרובה הפך את עובדי הענף לקהל יעד טבעי ומשמעותי ביותר עבור היזמים והקבלנים.
הנוכחות המסיבית שלהם בשוק אפשרה למחירים לטפס לשיאים חדשים, כאשר מחירה הממוצע של דירת ארבעה חדרים במרכז תל אביב עומד כיום על רמה חסרת תקדים של כ-חמישה מיליון שקלים.

עם זאת, הנתונים החדשים והמקיפים של משרד האוצר חושפים כי מערכת היחסים ההדוקה הזו חווה טלטלה עמוקה ביותר.
שוק הדיור בתל אביב, אשר נמצא כבר תקופה ממושכת במגמת האטה ברורה, נאלץ כעת להתמודד עם גורמי לחץ חיצוניים ופנימיים משמעותיים הכוללים את גל הפיטורים המדאיג בענף ההייטק ואת ההיחלשות הממושכת של מטבע הדולר. השינויים המקרו-כלכליים הללו אינם נשארים עוד בגדר תיאוריה כלכלית, אלא מחלחלים בצורה מהירה וכואבת אל תוך ביקושי הדירות הממשיים בעיר.

אז מה קורה ולמה שוק הנדל"ן התל אביבי בבלימה?

בפוסט מיוחד ומפורט שפרסמה סגנית הכלכלן הראשי במשרד האוצר, גלית בן נאים, עולה תמונה מדאיגה במיוחד בנוגע לקצב העסקאות הנוכחי בעיר.

דבריה של בן נאים מתייחסים לירידה חדה במכירות אשר החלה להסתמן בחודש מרץ והחריפה באופן ניכר בחודש אפריל האחרון. במהלך חודש אפריל נרשם נתון קיצוני במיוחד, כאשר בעיר כולה נמכרו 86 דירות בלבד בפלח השוק של דירות יד שנייה.
מדובר בנתון זעיר באופן חריג, במיוחד כאשר לוקחים בחשבון שמספר זה נגזר מתוך מלאי עצום של כ-7,000 דירות יד שנייה שעומדות כעת על המדף ומחכות לקונים.

מקור: גלובס

הקיפאון העמוק אינו מוגבל רק לשוק היד שנייה, אלא מכה בעוצמה רבה גם בדירות החדשות וביזמי הנדל"ן הגדולים של העיר. הנתונים הרשמיים מלמדים כי לצד אלפי הדירות המשומשות, נערם כעת בתל אביב מלאי אדיר של יותר מ-10,000 דירות חדשות לא מכורות אשר היזמים מתקשים לשווק. המצב מקבל משנה תוקף כאשר מביטים על פרויקטים של התחדשות עירונית, אשר היוו בשנים האחרונות את חנית הצמיחה של הבנייה בעיר, ושם נרשמה צניחה דרמטית של 34% במכירות הדירות בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.

ההייטקיסטים פשוט נעלמו

לב הסיפור והסיבה המרכזית לדאגה בקרב אנשי הנדל"ן נעוצים בזהות הרוכשים שנעלמו מהשוק. ממצאי האוצר הראשוניים חושפים כי שיעור המועסקים בהייטק בקרב רוכשי הדירות בתל אביב צנח בחודש אפריל לרמת שפל של 11% בלבד בפלח השוק של דירות יד שנייה, נתון מדהים עבור עיר שכל כך מזוהה עם קהילת הטכנולוגיה. גם כאשר בוחנים את פלח השוק של הדירות החדשות בעיר, שבו חלקם של עובדי ההייטק גבוה יותר ומגיע ל-18%, הניתוחים של האוצר מראים בבירור כי עדיין מדובר בירידה משמעותית ומתמשכת בהשוואה לעבר.

היעלמותם של ההייטקיסטים יצרה שינוי גיאוגרפי מרתק ומפתיע בהרכב האנושי של רוכשי הדירות הנותרים בעיר. בן נאים מפרטת בסקירתה כי קיים פער עצום ובולט בין סוגי הנכסים השונים והמקור הגיאוגרפי של הקונים. 

בעוד שבקרב רוכשי דירות יד שנייה מהווים תושבי תל אביב הוותיקים רוב מוצק של שני שלישים (66%) מהקונים, הרי שבקרב רוכשי הדירות החדשות, שמרביתן נמכרות "על הנייר", המקומיים מהווים מעט יותר משליש בלבד (35%). המשמעות היא שהרוכשים שמגיעים מחוץ לתל אביב הם אלו שמהווים את ה"אקס-פקטור" האמיתי של פלח הדירות החדשות.

אולם ההפתעה הגדולה ביותר העולה מנתוני משרד האוצר נוגעת למקום מגוריהם הנוכחי של אותם רוכשים חיצוניים. בעוד שחלק קטן מהם (12%) מגיע מתוך מחוז תל אביב ובעיקר מערי השרון היקרות, נרשמת כעת מגמה חדשה לחלוטין. לראשונה מזה שנים ארוכות נראה ייצוג בולט ומפתיע של רוכשים המגיעים מערי הפריפריה, בהן אופקים, נתיבות, באר שבע ודימונה ערים שבדרך כלל לא נראו כלל ברשימות הרכישה של מגדלי היוקרה התל אביביים.

שחיקת הדולר וגלי הפיטורים

כדי להבין את הסיבות העמוקות שהובילו לנסיגה של אנשי הטכנולוגיה, גורמים מובילים בענף הנדל"ן מצביעים על השילוב שבין המצב התעסוקתי למצב הפיננסי. 

ניר שמול, מנכ"ל ובעלים של קבוצת שניר לשיווק נדל"ן, מסביר כי ההיחלשות הממושכת של הדולר פגעה אנושות בכוח הקנייה של עובדי ההייטק. חלק גדול מעובדי הענף מחזיקים בחבילות אופציות משמעותיות שניתנות למימוש מיידי, אך מכיוון שהן נקובות בדולרים, שווי הכסף המתורגם לשקלים נשחק בצורה דרסטית. 

התוצאה הפרקטית של שחיקה זו היא ירידה חדה של בין 30% ל-40% ביכולת רכישת הדירות שלהם, מה שמאלץ רבים מהם לשבת על הגדר ולהמתין להתאוששות המטבע האמריקאי.

אל שחיקת המטבע מצטרף אלמנט פסיכולוגי ותעסוקתי כבד משקל אשר משפיע על כלל רובדי השוק. רו"ח גיא עמוסי, מנכ"ל אביסון יאנג ישראל, משווה את גלי הפיטורים בהייטק לאבן שנזרקת למים ויוצרת גלים המתרחבים לכל עבר.

 לטענתו של עמוסי, ההשפעה של חוסר היציבות בענף מחלחלת במהירות לא רק למגזר הדירות הפרטיות, אלא גם למגזר המסחרי כולו. בסופו של דבר מדובר בעניין מובהק של סנטימנט ציבורי, שכן כאשר עובדים חשים שהסביבה התעסוקתית שלהם אינה יציבה, הם יעדיפו באופן טבעי להימנע מנטילת התחייבויות פיננסיות כבדות וארוכות טווח כמו משכנתאות ענק.

מה זה אומר?

• לחץ מימוני כבד על הקבלנים: הנתון לפיו כ-7,000 דירות יד שנייה עומדות ללא דורש בעוד שרק עשרות בודדות נמכרות בחודש מעיד על פער ציפיות עצום בשוק. מצב זה, לצד מלאי חסר תקדים של יותר מ-10,000 דירות חדשות לא מכורות, יאלץ את הקבלנים להציע בקרוב מבצעי מימון אגרסיביים או להוריד מחירים באופן ישיר כדי להנזיל את החברות שלהם.
  
  

• שינוי אופי הפרויקטים החדשים: העובדה שיזמים נשענים כעת על רוכשי חוץ המגיעים מהפריפריה או מהשרון כדי להחזיק את המכירות של הדירות "על הנייר" מייצרת חוסר יציבות מבני בשוק. אם המגמה הזו תימשך, הפרויקטים החדשים עלולים להיקלע למשבר מימוני קשה, מה שיגרום ליזמים רבים לעצור פרויקטים מתוכננים או להימנע ממימוש היתרי בנייה קיימים בשל חוסר כדאיות כלכלית.
  
  

• אפקט דומינו על שוק ההון והמשק: תעשיית ההייטק ושוק הנדל"ן של תל אביב הם שני העמודים המרכזיים שמחזיקים את כלכלת המדינה ואת הכנסותיה ממסים. שחיקה משמעותית ביכולת הרכישה של הקהל החזק ביותר במשק פירושה פגיעה ישירה בהכנסות המדינה, לצד השפעה שלילית על מניות של חברות נדל"ן ציבוריות הנסחרות בבורסה בתל אביב ומחזיקות בקרקעות יקרות בעיר.

במילים פשוטות

נתוני משרד האוצר מנפצים את האשליה לפיה שוק הנדל"ן של תל אביב חסין מפני משברים כלכליים ומנותק מהמציאות של ענף הטכנולוגיה. הצניחה הדרמטית של שיעור רוכשי ההייטק לנתון של 11% בלבד בדירות יד שנייה היא קריאת השכמה מהדהדת עבור יזמים, משווקים ובעלי דירות בעיר.

בשורה התחתונה, תל אביב ניצבת כעת בצומת דרכים כלכלי ומבני גורלי במיוחד. היא נאלצת לחשב מסלול מחדש ולחפש מנועי צמיחה וקהלי יעד חלופיים, בזמן שהקטר ההייטקיסטי המפורסם שלה בחר לעצור בתחנה ולחכות לימים יציבים וטובים יותר.