שוק הנדלן הישראלי מול מציאות כלכלית מורכבת

המצב העגום בשוק המגורים המקומי מייצר כותרות רבות, אך בחינה עמוקה של הנתונים הפיננסיים האחרונים מסבירה לנו היטב מה בעצם קורה כאן.
הקיפאון המסתמן בהיקפי העסקאות בשילוב עם הצטברות מלאים יוצאי דופן דורשים ניתוח קר ומפוכח של כוחות השוק.
הבנת המגמות הללו חיונית עבור כל מי שמבקש להבין לאן מועדות פניו של ענף הנדל״ן.

התייקרות תשומות הבנייה מול השפעות המטבע

הנתונים הרשמיים מצביעים על מגמה ברורה של התייקרות בעלויות הישירות של הקבלנים.
כפי שניתן לראות בנתוני מדד תשומות הבנייה, מתחילת השנה נרשם שינוי מצטבר כלפי מעלה של 1.6%.
חודש אפריל לבדו רשם זינוק משמעותי של 1.1%, דבר שמייצר לחץ מובנה על מחירי הדירות החדשות ומעלה את סיכון המימון של החברות היזמיות בשוק.

מקור: kanta

מצד שני, היזמים מנסים לאזן את השורה התחתונה באמצעות יבוא חומרי גלם מוזלים מחוץ לארץ, מהלך שמתאפשר הודות לתנודות בשער השקל מול הדולר שהתחזק משנה שעברה ב25%.
השפעת המטבע מעניקה לקבלנים מרווח נשימה מסוים ברכש הבינלאומי, אך אין בה די כדי לקזז את העלייה הכוללת של תשומות הבנייה המקומיות ואת עלויות העבודה הגבוהות בענף.

ניתן לראות בגרף את עליית השקל אל מול הדולר ב25% משנה לשנה .

מלאי הדירות והמבצעים בשטח

המציאות העובדתית מעידה על קושי מהותי במכירת הדירות החדשות.
כפי שניתן להבחין בגרף שצירפתי לכם המתעד את עליית המחיר של בניית דירה חדשה, רמת המחירים הגיעה לשיא היסטורי אך כעת הביקושים נבלמו והשוק חווה קיפאון.
המלאים הולכים ונערמים בידי היזמים בקצב גבוה.

מקור: kanta

מלאי הדירות החדשות שנותרו ללא קונה עומד על 86,290 יחידות דיור בכל רחבי הארץ.
נתון זה משקף 31.4 חודשי מלאי, כמות חסרת תקדים שמחייבת את החברות לפעול באופן מיידי.

כתוצאה מהצטברות הדירות העומדות ללא דורש, השוק מוצף במבצעי שיווק ומימון אגרסיביים.
חברות הבנייה מציעות הטבות כגון תנאי תשלום חריגים או סבסוד משכנתאות קבלן, מהלכים שנועדו למעשה להסתיר ירידות מחיר בפועל ולמשוך רוכשים בכל מחיר מבלי להוריד רשמית את מחיר המחירון.

בגרף ניתן לראות את מלאי הדירות בהמתנה ואת השינוי בשנה וחצי האחרונות.

מקור: עיבודי אגף הכלכלן הראשי לנתוני שע״מ (רשות המיסים) | גלית בן נעים X

 

משבר ההייטק והשפעתו על כוח הקנייה

חלק עצום מן הכלכלה הישראלית נשען באופן ישיר על מגזר הטכנולוגיה העילית.
כאשר ענף ההייטק חווה פגיעה קשה, ההשפעה הכלכלית מחלחלת באופן מיידי אל שוק המגורים.
עובדי ההייטק היוו בשנים האחרונות את קטר הביקוש המרכזי לדירות יוקרה ודירות באזורי הביקוש, וכעת, בהיעדר נזילות גבוהה ועם הצטמצמות השכר והתמריצים, לצרכנים פשוט אין את ההון הפנוי הדרוש לביצוע עסקאות נדלן.

מגבלות המדיניות המוניטרית וכשל הריבית

הציפייה הרווחת בשוק כי הורדות ריבית עתידיות מצד בנק ישראל יובילו לפתרון המשבר המבני מתבררת כלא ריאלית.
הבעיה הנוכחית בענף אינה נעוצה אך ורק בעלות המימון הישירה, אלא בשחיקה עמוקה ויסודית של כוח הקנייה הצרכני.
רמת המחירים הנוכחית גבוהה מדי עבור משק בית ממוצע, ולכן גם אם הריבית תרד בשיעור מסוים, כוח הקנייה החלש של הצרכנים ימנע התאוששות אמיתית של השוק.

נקודת שפל?

שצוללים אל נתוני המקרו והמיקרו מבינים כי שוק הנדלן הישראלי נמצא בנקודת שפל מדאיגה שאינה מבשרת טובות.
השילוב בין תשומות בנייה מתחזקות, מלאי דירות עצום שנותר ללא דורש ופגיעה אנושה במגזר ההייטק, מייצר מציאות שבה כוח הקנייה של הצרכן פשוט אינו מסוגל לתמוך בשוק.
אשליה כי הורדת ריבית נקודתית תפתור את המצב מתנפצת אל מול נתוני המלאי והירידה המוכחת בכמות העסקאות, מה שמצביע על כך שהמצב הכללי בענף נותר בשפל עמוק ללא פתרון נראה לעין.