נדל"ן 2026: מומנטום של חולשה מתמשכת

שוק הנדל"ן הישראלי פותח את שנת 2026 כשהוא ממשיך ישירות את המומנטום השלילי שאפיין את שנת 2025. השילוב של סביבת ריבית גבוהה ואי ודאות ביטחונית מעמיק את הקיפאון בענף, כאשר הרגולציה המהודקת של בנק ישראל מערימה קשיים חדשים על היזמים. ההגבלות על מתן הלוואות במסגרת מבצעי קבלן (כגון 20/80), שהיוו את צינור החמצן המרכזי בשנים האחרונות, מקשות כעת על גיוס רוכשים ומצמצמות את גמישותם הפיננסית. 

הדעיכה של תחילת 2026: שיאים שליליים

שוק המגורים רשם נקודת שפל היסטורית בפתיחת השנה. בחודש ינואר 2026, כמות הדירות שנמכרו ירדה ב 9% בהשוואה לינואר אשתקד, מה שהופך אותו לחודש ינואר החלש ביותר מתחילת המילניום. המגמה החריפה בפברואר 2026, בניכוי דירות מסובסדות, נרשמה ירידה שנתית של 6% וצניחה חודשית חדה של 17%. גם העדפות הרוכשים השתנו באופן מהותי, נתח הדירות החדשות שנרכשו ירד לרמה של 55%, לעומת 63% בחודש הקודם ו 67% בינואר אשתקד. תזרים המזומנים נטו של הקבלנים בחודשים דצמבר 2025 וינואר 2026 עמד על 2.2 מיליארד ש"ח בלבד, צניחה חופשית לעומת 7.2 מיליארד ש"ח בתקופה המקבילה אשתקד. גם שוק היד השנייה לא נותר חסין, עם ירידה של 3% במכירות בינואר לעומת אשתקד.

מיפוי החולשה: היכן הקיפאון העמוק ביותר?

החולשה בשוק אינה מתחלקת באופן שווה, והנתונים הגיאוגרפיים חושפים פערים משמעותיים. החולשה הגדולה ביותר נרשמה במחוז תל אביב ובגוש דן, שם מחירי הדיור הגבוהים בשילוב הריבית המכבידה חתכו את היקף העסקאות ב 22% , בירושלים נרשמה ירידה מתונה יותר של 5%, בעוד שבאזורי הפריפריה הצפונית והדרומית הקיפאון עמוק במיוחד בשל שילוב של סיכון ביטחוני וחוסר כדאיות למשקיעים. בערים כמו חיפה ובאר שבע, היקף רכישות המשקיעים צנח ב 14% מתחילת השנה, מה שמעיד על נטישת הקהל שאמור היה להוות את מנוע הצמיחה של הענף.

מבצע שאגת הארי והשיתוק בענף

מבצע שאגת הארי, שהתנהל בשבועיים האחרונים כחלק מהמלחמה האחרונה, הכניס את השוק המוחלש ממילא למצב של הקפאה עמוקה. במהלך ימי הלחימה בשבועיים הללו, נרשמה עצירה כמעט מוחלטת של תנועת קונים פוטנציאליים, כאשר היקף הפעילות בשוק הנדל"ן נחתך בשיעור חד של 45% ביחס לממוצע הפעילות בשבועות שקדמו למבצע. הנתונים מצביעים על דחייה גורפת של חתימת חוזים והימנעות מוחלטת מהתחייבויות כספיות תחת אש. מצב זה מעמיק את בור התזרים של היזמים ומכוון את הזרקור ישירות אל המדיניות המוניטרית של הבנק המרכזי.

בנק ישראל בהמתנה: הריבית והדילמה של הנגיד

למרות הציפיות המוקדמות להורדת ריבית שתקל על שוק הנדל"ן המדמם, המלחמה האחרונה עצרה את התהליך. בנק ישראל נמצא כעת בעמדת המתנה דרוכה, מתוך חשש שהמשך הלחימה והוצאות הממשלה הגבוהות ייצרו לחצים אינפלציוניים מחודשים. אם המלחמה אכן תתדלק את המדד, ייתכן שהנגיד לא יוכל להוריד את הריבית בזמן הקרוב, ואולי אף ייאלץ להותיר אותה ברמתה הנוכחית לתקופה ממושכת. בנק ישראל מעדיף כרגע שלא להגיב מוקדם מדי לשינויים בשוק ולשמור על יציבות המטבע והמחירים. גם אם המחיר הוא המשך המחנק האשראי על הקבלנים והרוכשים.

המגזר העסקי: ביצועי חסר עקביים מול הבורסה

חברות הציבוריות במגזר מציגות ביצועי חסר בולטים בשנת 2026, כהמשך ישיר לדשדוש שאפיין אותן לעומת המדדים הכלליים גם בשנת 2025. בעוד שמדד תל אביב 35 עלה ב-12.26% ומדד תל אביב 125 טיפס ב-9.83% מתחילת 2026, מדד תל אביב נדל"ן רשם עלייה צנועה של 4.06% בלבד. הפער ניכר עוד גם כשמסתכלים לאחור, בשנת 2025, בעוד שמדד תל אביב 35 זינק ב 51% ומדד תל אביב 125 עלה ב 50%, מדד הנדל"ן עלה ב- 24% בלבד ,ביצועי חסר של יותר מחצי לעומת המדדים המובילים. ברמת המניות הפרטניות, חברת שיכון ובינוי רשמה ירידה של 2.07% מתחילת 2026 לאחר שעלתה ב 37.31% בשנת 2025 , קבוצת אשטרום ירדה ב 3.71% השנה לעומת עלייה של 11.93% ב 2025, וחברת ישראל קנדה איבדה 3.85% מערכה ב 2026 לעומת זינוק של 17.66% בשנה הקודמת. תשואות החסר של המניות בענף מראות על החשש הקיים בקרב המשקיעים סביב משבר הנדל״ן.

סיכום ותובנות 

שוק הנדל"ן הישראלי ממשיך לסחוב את המשבר העמוק של 2025 אל תוך 2026, כאשר המלחמה האחרונה והשיתוק של מבצע שאגת הארי רק מוסיפים שמן למדורה המקרו כלכלית. 

בנק ישראל, מצדו, אינו ממהר להוריד את הריבית ומעדיף לשמור על עמדה שמרנית לנוכח החשש מאינפלציה, מה שמשאיר את היזמים והרוכשים במחנק אשראי מתמשך. ללא שינוי כיוון במדיניות המוניטרית או רגיעה ביטחונית יציבה, ענף הבנייה יתקשה לשבור את המומנטום השלילי ולחזור למסלול של צמיחה ותנופה.