תמרור אזהרה בלב תל אביב: כשהכסף הגדול נעצר, המדרון הופך לחלקלק

הנתונים היבשים בדוחות הכספיים נוטים לעיתים להסתיר את הדרמות האנושיות והכלכליות הגדולות, אך הדיווח האחרון מפרויקט היוקרה &East בתל אביב חושף סדק שאי אפשר להתעלם ממנו. זהו אינו תרחיש עתידי או תחזית קודרת, אלא מציאות המתרחשת כאן ועכשיו. בניין עומד, דירות מוכנות, טופס 4 התקבל, אך הרוכשים, אלו שכבר חתמו על החוזה, לא מצליחים להביא את הכסף כדי לקבל את המפתח. המקרה הזה משמש כתמונת מצב השוק כולו ומחייב אותנו להישיר מבט אל המשמעויות הרחבות.

המפתח מחכה, הכסף לא מגיע

בפרויקט &East ברחוב תוצרת הארץ בתל אביב, המובל על ידי חברת רבוע כחול נדל"ן (BLSR) וקבוצת סופרין (SPRN), התמונה המתגלה בדוחות האחרונים היא חריגה. מתוך 271 דירות שנמכרו "על הנייר", רק 251 נמסרו בפועל לרוכשים מאז קבלת טופס האכלוס ביולי האחרון. המשמעות ברורה והיא שכ-20 רוכשים, אנשים שהתחייבו לעסקאות של מיליוני שקלים, נמצאים בסיטואציה שבה הדירה מוכנה, אך הם אינם מסוגלים להשלים את התמורה הכספית.

מקור: מצגת שוק ההון רבוע כחול נדל״ן | אתר מאיה

החברה מציינת בדיווחיה כי ננקטות פעולות לגביית התמורה, לרבות פריסת תשלומים או אמצעים משפטיים. אולם הנתון הזה זועק לשמיים. מדובר ברוכשים של דירות במחיר ממוצע של כ-3.5 עד 4 מיליון שקל. אלו אינם משקיעים בתחילת דרכם או זוגות צעירים ללא גב כלכלי, אלא השכבה החזקה של רוכשי הדירות בישראל. העובדה שהם נתקעים בשלב הסופי, רגע לפני קבלת המפתח, מעידה על מצוקת נזילות אמיתית ועל קושי במימוש נכסים אחרים או בקבלת מימון בנקאי בסביבת הריבית הנוכחית.

אם בארזים נפלה שלהבת

הפתגם הידוע "אם בארזים נפלה שלהבת, מה יגידו אזובי הקיר" מעולם לא היה רלוונטי יותר לשוק הנדל"ן הישראלי. אם בלב תל אביב, במגדל יוקרה הממוקם ליד עזריאלי, כמעט 10% מהרוכשים שכבר חתמו על עסקה לא מצליחים לסגור אותה, ואחת מכל חמש דירות בפרויקט (כ-59 דירות סה"כ) עדיין עומדת למכירה ללא דורש, עולה השאלה המתבקשת: מה מצפה לנו בפריפריה?

רמת ההכנסה של רוכשי הדירות בתל אביב היא מהגבוהות במשק. אם לאוכלוסייה הזו נגמר האוויר, או שהיא מתקשה לעמוד בהחזרי המשכנתא שעומדים על כ-17 אלף שקל בחודש לדירה ממוצעת בפרויקט, הדבר משליך באופן מיידי על ערים כמו חדרה, אשקלון, באר שבע ועפולה. בערים אלו, הרגישות לריבית ולתנאי השוק גבוהה בהרבה, וכרית הביטחון הכלכלית של משקי הבית דקה משמעותית. הקושי בתל אביב הוא הסמן הימני המעיד על עוצמת המכה שעלולה לנחות על אזורים חזקים פחות.

אפקט הדומינו שבדרך

המצב בפרויקט &East אינו אירוע נקודתי, אלא האבן הראשונה באפקט דומינו שעלול לשטוף את השוק. כאשר יזמים נתקעים עם מלאי של דירות מוכנות כמו 59 הדירות שלא נמכרו בפרויקט ועם רוכשים שלא משלימים תשלומים, תזרים המזומנים נפגע. כתוצאה מכך, עלויות המימון של היזמים מזנקות, הבנקים מקשיחים עמדות, והלחץ להוריד מחירים כדי להיפגש עם הכסף גובר.

כבר כעת ניתן לראות ירידת מחירים ריאלית בפרויקט. משנת 2023, בה נמכרו דירות במחיר שיא של כ-45.5 אלף שקל למ"ר, ירד המחיר הממוצע ב-2024 לכ-41.6 אלף שקל למ"ר, ועסקאות אחרונות משקפות כ-41 אלף שקל למ"ר, ירידה של כ-10%. כשהמחירים בתל אביב יורדים, הם מושכים איתם את כל השוק מטה. מי שחשב שהביקוש הקשיח בתל אביב יחזיק את השוק כולו, מקבל כעת תזכורת כואבת לכך שגם מגדלים באוויר זקוקים ליסודות כלכליים יציבים.

מה אפשר ללמוד מזה?

האירועים ברחוב תוצרת הארץ מלמדים אותנו שיעור חשוב בצניעות כלכלית. השוק הישראלי עובר שלב, מהמתנה על הגדר למצוקת אשראי ממשית. העובדה שדירות עומדות מוכנות ללא דורש, ורוכשים קיימים מתקשים להשלים עסקאות, מאותתת כי הלחץ הפיננסי מחלחל לשכבות החזקות ביותר. עבור המשקיע הנבון, זהו סימן לכך שהתיקון בשוק הנדל"ן אינו תיאוריה, אלא עובדה בשטח שרק תלך ותעמיק ככל שהריבית תישאר גבוהה והמימון ימשיך להיות יקר.