כשהמיתוס של "המחירים תמיד עולים" פוגש את הקרקע בתל אביב

העשור האבוד 

מי מאיתנו לא מכיר את האמירה "מחירי הדירות בישראל תמיד עולים". הסיבה לכך פשוטה והיא זיכרון קצר. מי שלא חווה את הקיפאון והירידות של אמצע שנות ה-90 ועד אמצע שנות האלפיים, מתקשה לדמיין מציאות שבה הגרף פונה דרומה. בין השנים 1996 ועד 2007 חווה שוק הנדל"ן הישראלי תקופה המכונה "העשור האבוד", שאופיינה בקיפאון ואף בירידת מחירים ריאלית של כ-20%. השילוב של היצע דירות עודף בעקבות גל העלייה הגדול, מיתון כלכלי עקב התפוצצות בועת הדוט קום, ריביות גבוהות ומשבר ביטחוני חמור בימי האינתיפאדה השנייה הביאו לכך שרכישת דירה לא נחשבה באותה עת להשקעה בטוחה או רווחית, והמחירים נותרו נמוכים ונגישים יחסית עד לשינוי המגמה החד ב-2008.

שוק של חוב: אשליית 2022-2008

חשוב לזכור שרובנו גדלנו על הנרטיב של השנים 2008 עד 2022, תקופה שבה שוק הנדל"ן ידע כיוון אחד בלבד - למעלה. ההצלחה הזו התבססה ברובה על היותו של שוק הנדל"ן "שוק מגובה חוב". כשהריבית הייתה אפסית, הכסף היה זול והמינוף היה משתלם, מה שהניע את עליות המחירים החדות ויצר תחושת עושר מדומה. אולם, ברגע שהריבית גבוהה, המשוואה מתהפכת והחוב הופך למשקולת המכבידה הן על היזמים והן על הרוכשים. לכן, ההנחה האוטומטית ששוק הנדל"ן בהכרח יחזור לעלות היא שגויה; כל עוד הריבית לא תחזור לרמות האפסיות שחווינו בעשור הקודם, לא בטוח שנראה שוב את קפיצות המחירים שהתרגלנו אליהן.

אי אפשר להתעלם ממספרים

מדד הלמ"ס שפורסם בשבוע שעבר הציג תמונה שאי אפשר להתעלם ממנה, שבעה חודשים רצופים של ירידות מחירים. וחשוב לזכור שהנתון הזה אפילו לא משקלל את הטבות המימון המפליגות כמו הלוואות קבלן, פטור ממדד שמשמעותן הכלכלית היא ירידת מחיר ריאלית עמוקה עוד יותר.

 תל אביב מובילה את הירידות 

באופן שאולי יפתיע רבים, הקטר שמוביל את ירידות המחירים הוא דווקא תל אביב. לפי נתוני הלמ"ס, כ-10,420 דירות חדשות ממתינות לקונה בעיר. היו מי שניסו להקטין את הנתון הזה וכינו אותו דירות דמיוניות כלומר, כאלו שנמצאות רק בשלב היתר, אך המציאות בשטח מספרת סיפור אחר. מדובר במלאי אמיתי וכבד שמעיק על היזמים.

מוכרי היד השנייה כבר הפנימו

בעוד הקבלנים מנסים להסוות את ירידות המחירים באמצעות מבצעים יצירתיים ושלטי חוצות שמבטיחים לנו חלומות, מוכרי היד השנייה באזור תל אביב כבר בחרו להתעורר. הם מבינים שכדי למכור, צריך להוריד מחיר. הנתונים מראים כי כ-6% ממוכרי הדירות מיד שנייה באזור תל אביב מכרו את דירתם השנה בהפסד הון ריאלי.

למי שזה נשמע לו מעט, כדאי להביט על הנתון הזה בפרספקטיבה היסטורית מפני שבמשך שנים, משקיעים ותיקים בתל אביב ידעו שמי שמחזיק דירה לפחות עשור, ימכור אותה בוודאות ברווח הון ריאלי, כלומר, רווח בניכוי אינפלציה והוצאות נלוות. הוודאות הזו נסדקה ומספר השנים הממוצע של החזקת דירה בקרב אלו שמכרו בהפסד זינק השנה בצורה חדה. מה שאומר שהמשוואה השתנתה.

אשליית הריבית והביקוש הכבוש

לאחרונה, עולה שוב ושוב הטיעון המוכר "חכו שהריבית תרד, והביקושים יתפרצו מחדש". זוהי הנחה מסוכנת. ראשית, חשוב להזכיר שהירידה החדה במכירות הקבלנים החלה עוד באפריל 2022 הרבה לפני שהריבית הגיעה לרמתה הנוכחית, ומיד עם תחילת רצף ההעלאות.

נוסף על כך, האם מישהו באמת מאמין שהריבית תחזור לרמות האפסיות שראינו כאן מאז 2008? הסבירות לכך נמוכה מאוד, אבל הנתון המשמעותי ביותר הוא מחירי הדירות עצמם. בדוח מבקר המדינה האחרון צוין נתון של עלייה נומינלית של כ-77.5% בעשור האחרון במחירי הדירות אך במונחים ריאליים אנחנו מדברים על מספרים שונים לגמרי. רוב הרוכשים הפוטנציאליים לא חוו עלייה דומה בשכרם. לכן, גם אם הריבית תרד מעט, היא תפגוש רוכשים שמחיר הנכס פשוט גדול על מידותיהם הכלכליות.

הקבלנים לא יכולים להפסיק לבנות

יש הטוענים כי בתגובה לירידות המחירים, הקבלנים פשוט יסגרו את הברז ויפסיקו לבנות כדי להקטין היצע. זו טענה שמתעלמת מהאילוצים הפיננסיים הכבדים. קבלנים יושבים על קרקעות שנרכשו במינוף גבוה, ועלויות המימון הנוכחיות הן משקולת כבדה שאינה מאפשרת להם להמתין על הגדר. בנוסף, ישנם פרויקטים של התחדשות עירונית עם דיירים שכבר פינו את בתיהם וזאת רכבת שכבר יצאה מהתחנה ולא ניתן לעצור אותה.

ולבסוף, עולה השאלה האם אנו בדרך לשינוי מדיניות שיחזיר את העלות לאי שימוש בקרקע. בשנת 2000 ירד מס הרכוש לאפס והמשמעות הייתה שלמי שיש קרקע פנויה ועוד לא בנה עליה לא ייפגע מכך, וכמה שנים לאחר מכן הריבית הצטרפה אליו. ייתכן מאוד שהמציאות הכלכלית החדשה תחייב חשיבה מחודשת גם בנושא זה, מה שידרבן עוד יותר את הבנייה והמכירה, גם במחירים יורדים.

בשורה התחתונה

שוק הנדל"ן הישראלי נמצא בצומת דרכים קריטי. המצוקה בביקוש היא אמיתית, המלאים נערמים, וההסתמכות על ירידת ריבית כפתרון קסם היא הימור מסוכן. מי שרוצה להבין לאן השוק הולך, צריך להפסיק להסתכל למעלה אל שלטי החוצות, ולהתחיל להסתכל למטה  אל הנתונים, אל הריבית הריאלית, ואל המוכרים שכבר מתחילים לחתוך מחירים.